Rechazo de financiación por no estar el inmueble inscrito y reclamación de arras.

            Analizamos un supuesto reciente que le ha ocurrido a unos clientes, sobre la frustración de una compraventa por no haber podido obtener financiación bancaria y las consecuencias sobre las arras por ellos depositadas.

           Como decimos, nuestros representados, para la compraventa de un inmueble, firmaron un contrato de arras con la inmobiliaria encargada de la gestión de venta de la finca. Entregando así una notable cantidad  en concepto de arras. Se calificaban dichas cantidades como arras penitenciarias.

             Por lo que en caso de no poder llevarse a cabo la compraventa por causas imputables a alguna de las partes, podría rescindirse por parte del comprador  asumiendo la pérdida de las arras, y en caso de ser la resolución por culpa del vendedor debería devolverlas duplicadas, según el artículo 1454 del Código Civil.

            Tras la firma de esas arras,  los actores intentaron durante varios meses conseguir financiación , pero previo estudio, varias entidades bancarias les rechazaron financiar la operación, por no coincidir la superficie de metros catastrales de la finca objeto de la venta con los metros inscritos en el Registro, existiendo una discrepancia mayor del 20%,  no habiéndoles advertido previamente de esta circunstancia  a nuestros representados.

           Así constaban en los certificados rechazando la financiación dos entidades bancarias  y el certificado de tasación hecha por una empresa de tasaciones por encargo de un banco  por lo  que finalmente denegaban financiar la operación, por estos motivos completamente ajenos a nuestros clientes.

        Sin embargo, los vendedores, y la inmobiliaria intermediaria  aseveraban que otras entidades bancarias sí podrían facilitarle financiación, y que la diferencia de superficie entre la inscrita y real era fácilmente subsanable.

          Lo cierto, es que no lo era, y que las condiciones que pudieran ofrecer otras entidades bancarias no iban a ser tan favorables. Por poder,  siempre puede haber alguien que te puede proporcionar financiación, pero a qué precio.  Y está claro que la culpa de no obtener financiación adecuada es por no tener inscrita completamente la superficie real, achacable a la vendedora.

       Aunque a pesar de ello, lo cierto es que, en condiciones normales, de no poder comprar los interesados por falta de financiación y de no haberse pactado nada en el contrato, los compradores podrían haber perdido esas arras. Pero dado que en el contrato se acordaba expresamente en la cláusula CUARTA lo siguiente:

 “En caso de no poder producirse la operación por motivos no imputables a ninguna de las partes, éstas podrán resolver la reserva con devolución de las cantidades y sin perjuicio para las mismas.

Se entiende como causa no imputable la denegación de financiación necesaria para poder realizar la compraventa cuando dicha denegación  de financiación necesaria para poder realizar la compraventa cuando dicha denegación de financiación no sea por causas imputables al solicitante de la misma. Debiendo acreditarse mediante certificado bancario que justifique la denegación del préstamo hipotecario. “

         Por lo que existía causa legal (y moral) para solicitar la devolución de las arras.  Por ello, finalmente y tras una dura negociación, a nuestros clientes le han devuelto dichas arras.

 Moya & Marín Abogados.