Desistimiento unilateral en arrendamiento de local.

¿Puede un arrendatario desistir de un contrato de arrendamiento de local? ¿Qué  indemnización debería darle al arrendador? ¿Funciona igual que el desistimiento unilateral del inquilino en un contrato de vivienda?

           Primero debemos aclarar, que al ser un arrendamiento distinto al de vivienda, no es de aplicación lo estipulado en la LAU en el Título II, en concreto sobre  el desistimiento en los arrendamientos de vivienda (artículo 11),  que lo veíamos en el siguiente post. 

          Para los arrendamientos de local, sin embargo, será de aplicación (según el artículo 4.3.  de la LAU), primero la voluntad de las partes, en su defecto, lo dispuesto en el título III de la Ley de Arrendamientos Urbanos (en el que no se regula nada del desistimiento), y supletoriamente  lo dispuesto en el Código Civil.

           Por ello, lo primero es mirar en el contrato de alquiler de local a ver si estaba contemplada esta posibilidad, resolver anticipadamente el contrato: método de calcular indemnización, una cláusula de penalización etc…. 

         Si no existe, entonces directamente entran a operar las obligaciones recíprocas reguladas en el Código Civil, y en base al art. 1124 del Código Civil , si el inquilino no va a cumplir su obligación contractual y quiere resolver anticipadamente el contrato antes de tiempo (sin estar previsto), el arrendador puede exigirle el cumplimiento  íntegro del contrato, exigiendo el pago de las rentas adeudadas y las que quedaban por vencer. O incluso una indemnización por daños y perjuicios.

         Así, para resolver esta controversia, es muy ilustrativa esta sentencia del Tribunal Supremo  de 16 de mayo de 2017:

“Los tres grupos de casos que se han presentado en la jurisprudencia de la Sala que son:

1. Casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver (rectius: desistir unilateralmente) el contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa penitencial).

 2. Casos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato. Es el caso que ahora analizamos.

 3. Casos en los que dicha cláusula tampoco existe pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la resolución.

 Sentado que estamos ante un caso del grupo segundo, debemos convenir con el recurrido y con la resolución recurrida que no procede moderación en la indemnización de daños y perjuicios, pues lo solicitado y concedido no fue una indemnización sino el pago de las rentas adeudadas, al promover el demandante (hoy recurrido), exclusivamente, el cumplimiento del contrato ( art. 1124 Código Civil ), unido a que no se aceptó la resolución ni se pactó cláusula penal que permitiese la moderación.

 El presente caso se subsume en el segundo de los supuestos descritos, pues no se pactó el desistimiento unilateral y no consta que el arrendador lo aceptase, razón por la que no cabe moderación de indemnización, pues no fue ésta lo pedido sino el cumplimiento del contrato con el pago de las rentas.

 En conclusión, al no haberse pactado el desistimiento unilateral del arrendatario, ni aceptado el mismo por el arrendador procede la estimación la acción de cumplimiento del contrato con condena al pago de las rentas pendientes, en la forma solicitada en la demanda y en el recurso de casación.

 Debe rechazarse la argumentación de la sentencia recurrida, en cuanto que en ella se declaraba que el contrato estaba resuelto de facto por la entrega de llaves y puesta a disposición del arrendador, dado que este no consta que aceptase la resolución unilateral.”

Si tiene alguna duda sobre una pretendida resolución unilateral en contratos de arrendamiento de local,  contáctenos. 

  Moya y Marín Abogados.