¿Está prescrita la reclamación de gastos de constitución de hipoteca?

7 febrero, 2024
Abogados en Almería » Noticias » Prescripción para reclamar gastos hipotecarios

     PRESCRIPCIÓN DE LOS GASTOS HIPOTECARIOS SEGÚN LA JURISPRUDENCIA

          Como es conocido, la abrumadora mayoría de la Jurisprudencia viene declarando abusiva la cláusula por la que se achacaba el 100% de los gastos de constitución de hipoteca al consumidor y usuario , y condenan en base a esta abusividad a las entidades bancarias al pago del 50% de los gastos de notaría respecto a la constitución de hipoteca; al 100% del pago de los gastos de inscripción de la hipoteca en el Registro, y al 100% de los gastos de gestoría y de tasación relativos a ese préstamo hipotecario.

A pesar de ello, las entidades bancarias siguen rechazando muchas reclamaciones extrajudiciales y judiciales, alegando entre otras cosas que dicha reclamación está prescrita.

¿Se puede considerar que está prescrita?

               Hay abundante Jurisprudencia que opina que dicha acción no está prescrita, dado que la acción de nulidad –nulidad radical- es imprescriptible. Y  la restitución de los gastos indebidamente cobrados no es otra cosa que una consecuencia de la estimación de la acción de nulidad, y no pueden diferenciarse ambas cuestiones. Por ello, la restitución de las cantidades derivadas de la indebida aplicación de la cláusula de gastos tampoco prescribe nunca. Posición defendida entre otras por nuestra Audiencia Provincial de Almería.  AP de Almería (Sección 1ª) Sentencia número 175/2023 de 14 febrero , o en sentencias de 1 de febrero de 2022, de 30 de noviembre de 2021 y 6 de abril de 2021.

 

¿Desde cuándo empezaría a contarse la prescripción?

           En el caso de que el plazo de ejercicio de estas acciones fuera de cinco años, -por responsabilidad contractual-  no podría empezar a contar hasta que la persona consumidora no obtuviera una Sentencia que declarase la nulidad de la cláusula que le achacaba exclusivamente los gastos. Es decir, que no estaría nunca prescrita, dado que normalmente se reclama la abusividad en el mismo procedimiento en el que se reclaman las cantidades cobradas en base a esa cláusula (los gastos hipotecarios).

 

            Aunque cierta jurisprudencia opina que el  cómputo comienza desde que el 23.01.2019 en el que se dictó por el Tribunal Supremo la sentencia que fijó doctrina jurisprudencia sobre los efectos restitutorios, por lo que el plazo para reclamar los gastos finalizaría el 23 de enero de 2024, pero dado que durante el Estado de Alarma se suspendieron todos los plazos durante su declaración y sus prórrogas, se entendería en todo caso que el plazo vencería el 14 de abril de 2024. 

 

                No obstante, recientemente se ha dictado una Sentencia por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) 25 de enero de 2024, se ha dictado  nueva sentencia en la que , sobre esto precisamente se manifiesta el TJUE en el sentido de que:

“no cabe presumir que la información de que dispone el consumidor, menor que la del profesional, incluya el conocimiento de la jurisprudencia nacional en materia de derechos de los consumidores, por más que dicha jurisprudencia esté consolidada.”

           Por lo que, según esta Sentencia, no debería comenzar a contarse la prescripción desde esta sentencia del Tribunal Supremo de 23.01.2019, dado que el consumidor y usuario no tiene por qué conocer la jurisprudencia, por muy conocida que sea en el gremio jurídico. Y debería por tanto contarse desde que fue declarada abusiva su cláusula, con lo que volvemos a lo mismo, que no empezará a correr la prescripción hasta que no haya sentencia declarando su abusividad, en la que normalmente se reconocen también los gastos adeudados.  

 

              No obstante todo lo dicho, lo mejor es no demorarse en la reclamación, dado que los criterios jurisprudenciales a veces son cambiantes –más en temas bancarios-. Si tiene alguna duda contáctenos.

 

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