Firmado contrato de arras de una vivienda rodeada de ocupación ilegal.

Nos han consultado el siguiente supuesto.

            Una persona estaba interesado por un piso. Que parecía muy coqueto y muy bien amueblado en las fotografías. En la rápida visita confirmó su estado y aún gustándole la vivienda, le extrañó la celeridad con la que se la mostraron y que le emplazaran a firmar las arras inmediatamente, el día después de la dicha visita.

        Por ello firmó contrato de arras penitenciales,  ya concretando el precio de la venta, y por la que se daba una cantidad, y se estipulaba que en el caso de no realizarse la compra por parte del interesado perdía completamente dichas arras.

Se manifestaba que ese inmueble no tenía ningún tipo de carga y así era.

       Sin embargo, omitieron una información fundamental al futuro comprador, que dicho edificio tenía varios pisos ocupados ilegalmente. Que dichos ocupantes ilegales o coloquialmente conocidos como “okupas” habían intentado ser desalojados repetidamente y de forma infructuosa, que habían sido denunciados en varias ocasiones por ser muy problemáticos.

       Aunque no fuera una carga propia del inmueble, o un vicio oculto, dichas circunstancias externas al piso (pero no ajenas) sin duda afectaban y afectan al objeto de venta  que conocían y que ocultaron con mala fé. Dado que dichos hechos perturban el día a día y afectan indudablemente a la seguridad, salubridad, habitabilidad y convivencia del edificio donde está sito el inmueble.  

        Y de esas circunstancias eran plenamente conscientes, los propietarios-vendedores, que conocían por razones evidentes, -que habitaban hasta ese momento el mismo piso-, y la propia inmobiliaria-intermediaria en la operación y  depositaria de las arras, por tener la oficina muy cerca del citado edificio, y porque según nos enteramos fueron ya varias ocasiones las que se había frustrado la compraventa de este piso por esta misma razón.

       Por lo que la falta de información previa sobre la situación real del inmueble puede ser  fundamental para apreciar error en el consentimiento, dado que como establece el artículo 1265 del Código civil, será nulo el consentimiento prestado por error, violencia, intimidación o dolo. Así como se puede considerar que el error ha recaído sobre la sustancia de la cosa que fuere objeto del contrato (el inmueble puesto a la venta), o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente hubiesen dado motivo a celebrarlo (un edificio tranquilo, seguro, salubre) como dice el artículo 1266 del Código Civil.

       Por ello, los vendedores y la intermediaria tienen la obligación de devolver esas arras, por entender que dicha conducta no sólo pudo provocar un error o vicio en el consentimiento en el comprador o en su caso una entrega de “alliud pro allio” (una cosa por otra),  sino además pudieran  ser consideradas dichas conductas  como estafa o de apropiación indebida. Aunque esto es más discutible, por el principio de intervención mínima del derecho penal.

       Pero lo cierto es que establece el Código Penal , en el art 248 del Código Penal, que cometen estafa los que, con ánimo de lucro, utilizaren engaño bastante para producir error en otro, induciéndolo a realizar un acto de disposición en perjuicio propio o ajeno.

        Y el no devolver las arras pudiera entenderse como una apropiación indebida tipificada en el artículo 253 del Código Penal entendiéndolo como “los que se apropiaren para sí o para un tercero, de dinero, que hubieran recibido en depósito, comisión, o custodia, o que les hubieran sido confiados en virtud de cualquier otro título que produzca la obligación de entregarlos o devolverlos, o negaren haberlos recibido.”

Moya & Marín Abogados.

.