¡Atención! Novedoso: Nulidad de clausulas suelo también en hipotecas de locales y no solo en viviendas

14 marzo, 2018
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El problema que existe para que sea declarada nula por abusiva la cláusula suelo, es que solo se aplica a consumidores y usuarios.

Dado que los consumidores y usuarios están especialmente protegidos por ley, y como veíamos en anteriores post, el banco les debía informar debidamente de la existencia de dichas cláusulas. Y para que los clientes fueran consumidores y usuarios, no sólo era necesario que los que firmaran la hipoteca no fueran empresarios, sino que fuera para la adquisición de vivienda habitual.

Pero si se compraba alguien un local, y le hacían firmar una hipoteca con cláusula suelo, algunos Juzgados consideraban que no era aplicable. Los tribunales suponían, en una interpretación restrictiva del concepto, que no eras un consumidor y usuario, eras un empresario o profesional, y por lo tanto seguían vigentes los efectos de la cláusula suelo, dado que no era aplicable la sentencia del Tribunal Supremo.

La cosa ha cambiado muy recientemente.


Ahora sí es aplicable toda la jurisprudencia de abusividad de cláusulas suelo en la compra de un local comercial, siempre que la persona física actúe con un propósito ajeno a su actividad profesional.


Por ejemplo, no vale, si el comprador es un médico, que quiere instalarse en el local para poner su consulta, o un fontanero que quiere poner su fontanería él mismo para explotarla, o un abogado que quiera poner su despacho allí, o un administrador de fincas que compra ese local para establecerse -y todos ellos firmaron la hipoteca con cláusula suelo-. Pues entiende la ley, que no son consumidores, sino que son empresarios.

Ahora, la jurisprudencia sí entiende que son consumidores o usuarios, las personas físicas que actúan con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión. O, lo que es lo mismo, si una persona física, al margen de su actividad empresarial o profesional, adquiere un bien para arrendarlo, y lo alquila a unos señores -que quieren poner una guardería o una carnicería por ejemplo- actividad que obviamente no la  realiza el propietario del local -y adquirente de la hipoteca- de forma habitual o profesional, tal actuación puede entenderse incluida en el ámbito de aplicación de la normativa protectora de los consumidores. En otras palabras, por el hecho de que lo tenga alquilado, no es un requisito que excluya de la protección de las normas específicas a los consumidores, siempre que su actividad no resulte habitual o no forme parte de su profesión u oficio. Y como tal puede reclamar, no sólo que la cláusula suelo que le incluyeron en la hipoteca sea nula y que se la quiten, sino que le devuelvan todas las cantidades cobradas de forma indebida por culpa de esta cláusula.

Puedes contarnos tu caso, para que te lo estudiemos y te informemos, sin ningún tipo de coste o compromiso para ti. Consúltanos

Comentarios

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37 Comentarios

  1. Pepe

    Buenas tardes,

    Ante todo gracias por contestar de manera tan altruista, no es habitual encontrarse con un servicio así y menos en casos de abogacía.

    En mi caso todavía no he reclamado la cláusula suelo, que según nuestra abogada si que nos lo están aplicando ya que aparece en la escritura hipotecaria. El tema está en lo siguiente:

    1) Entre mi hermano y yo formamos una Comunidad de Bienes que realizó la compra del local comercial.

    2) Esta CB compró el local comercial con el fin de alquilarlo, y aquí viene la cuestión.

    3) Lo alquila, durante un tiempo (2009-2015) a una Sociedad Limitada que es nuestra también que desarrolla la misma actividad comercial.

    Mi pregunta es si la «Comunidad de Bienes» es nueva y no ha tenido ninguna actividad previa, y siempre ha alquilado el local, aunque sea a una SL de los mismos propietarios ¿podría reclamar la cláusula suelo?

    Muchísimas gracias

    Responder
    • Moya Marín Abogados

      Buenas tardes, Sr. Pepe,

      Lo vemos delicado. Dado que si el banco puede tener constancia de esas circunstancias,
      que Vd son los mismos y son además socios administradores de la sociedad que realmente lo explota,
      lo alegarán en la contestación. Argumentando que Vds no actuaron como consumidores y usuarios normales
      y que por lo tanto no se dan los requisitos necesarios para que pueda ser declarada abusiva esa cláusula.
      Pudiendo ser así entendido por el juez y desestimada su demanda. Todo ello, salvo mejor criterio.

      Sin otro particular, un cordial saludo.

      Responder
  2. Macarena

    Hola,yo tengo cláusula suelo,en el local que ejerzo como peluquería,eso me impide reclamarlo?

    Responder
    • Moya Marín Abogados

      Estimada Dª Macarena:
      Si el banco que le concedió la hipoteca sabe que Vd explota
      profesionalmente el local y no lo adquirió como consumidora
      y usuaria para una actividad ajena a la suya, es arriesgado
      reclamarlo, sí. Por lo que explicamos en el artículo. Lo
      lamentamos, un cordial saludo.

      Responder
    • Ignacio

      Hola!!,teníamos un dinero, mi compañera y yo, y compramos un local que convertimos en restaurante con el fin de alquilarlo.Como se nos fue la mano con la adecuación del local a restaurante tuvimos que pedir un crédito hipotecario sobre nuestra vivienda.Desde un principio comunicamos a la entidad bancaria que la finalidad de la operación era alquilarlo y con el alquiler ir pagando la hipoteca(Y así se ha hecho).Nos aplicaron una claúsula suelo que reclamámos.Ganamos en primera instancia,pero el banco ha recurrido.Ahora,3 años después de nos ofrecen una cantidad muy a la baja.
      ¿Que me recomendaría?
      MUCHÍSIMAS GRACIAS

      Responder
      • Moya Marín Abogados

        Estimado D. Ignacio:
        Dependerá de lo bien fundamentada que esté la sentencia para que sea
        más o menos probable que se confirme o se revoque en la Audiencia.
        Cuando ofrece el banco algo será que temen perder, no obstante consúltele
        mejor a su abogado que tendrá mayor información del asunto. Un cordial saludo

        Responder
  3. miguel

    Buenos dias, yo tengo dos casos diferentes:
    El primero de ellos consiste en que en 2008 una póliza de crédito con garantía personal en Cajasur de 120.000€ para la actividad de la construcción, que me denegaron la renovación cuando la tenia dispuesta entera, y como resulta que no podía devolverla, me constituyeron una hipoteca sobre otro local que se encontraba libre de cargas, el cual dedicaba a otra actividad diferente, en concreto academia de formación. Pues la citada hipoteca se fijo con un suelo de 5% que aún sigo pagando, en aquel momento me encontraba entre la espada y la pared.

    El otro caso es de una vivienda con local, hipotecado por el mismo banco que tenía una clausula suelo del 3 y pico %, y que a causa de una sentencia de casos similares me quitaron el suelo, pero para desgracia de mi vida al mes siguiente tuve que hacer una novación para alargar el plazo y me volvieron a poner la clausula esta vez del 4%, y curiosamente me lo hicieron escribir de mi puño y letra ante Notario, con una coacción increíble, pero no tenía otra opción

    Responder
    • Moya Marín Abogados

      Estimado D. Miguel:
      Lo lamentamos pero por lo que comenta y salvo
      mejor criterio no parece viable su reclamación.
      Un cordial saludo

      Responder
    • ignacio

      Hola de nuevo!!,Para empezar agradeceros enormemente vuestra respuesta,parece mentira que en estos tiempos y de manera totalmente altruísta haya gente que se moleste en ayudar a los demás.
      El problema es que no me fio de mi abogado.y la verdad,empezar ahora a cambiar de abogado….Tengo la sensación que está pensando más en lo que va a sacar él que en mi defensa.En definitiva.él va a cobrar de todas formas,gane o pierda,el que se la juega soy yo,ya que si pierdo y tengo que pagar las costas,no sólo no me llevo lo que el banco me ofrece si no que tendré que pagar a mi abogado y a los de la otra parte.
      Por ponerte un ejemplo,me llamó la otra semana para hacerme saber la oferta del banco,yo le pregunté cuales eran sus honorarios para saber realmente lo que yo recibía,(Algo que entiendo totalmente lógico),púes no me contesta….
      Cuando le pregunto que alega la otra parte que ha recurrido me contesta: «chorradas».Pero por otra parte,cuando le pregunto su estimación me dice que tenemos un 70% de ganar porque con los jueces nunca se sabe.
      Ahora la pregunta,en el primer juicio el banco alegó que yo era un profesional,(Soy autónomo),pero presentamos mi licencia fiscal en el que figuro en un epígrafe que nada tiene que ver con la hostelería,por otro lado el local está alquilado desde el primer día hasta ahora,nunca he ejercido la actividad de restaurador.En la memoria interna del banco figura que el local va a ser alquilado.Yo quería hipotecar el local que compraba, pero el banco fue directamente a por mi casa que tasaron muy por encima de la cuantía del crédito.Teniendo en cuenta todo esto y la jurisprudencia que comentaís en cabecera ¿Puedo perder este juicio?
      Muchas gracias

      Responder
      • Moya Marín Abogados

        Estimado D. Ignacio:
        Por lo que nos comenta, y sin perjuicio de mejor opinión más
        fundada viendo la sentencia, recurso de apelación y escrito
        de oposición al recurso, sí consideramos probable que sea confirmada
        la sentencia en Segunda Instancia. Un cordial saludo.

        Responder
  4. Carmen Méndez

    Buenos dias,

    Compre una nave hipotecando mi casa, la sentencia no me ha dado la razón sobre la cláusula
    suelo y ahora tengo que pagar 1800 Euros por perder el juicio, puedo apelar o perderé el juicio otra vez?

    La Nave es de CB comunidad y esta alquilada a nuestra empresa, eso valdría para alegar y apelar ?

    Muchísimas gracias

    Responder
    • Moya Marín Abogados

      Estimada Dª Carme:
      Nos debería facilitar la sentencia, pero por lo que nos cuenta, lo complicado
      será controvertir que Vds no actuaron como empresarios sino como consumidores
      y usuarios. Un cordial saludo.

      Responder
  5. Carmen Méndez

    Buenos dias,

    Compre una nave hipotecando mi casa, la sentencia no me ha dado la razón sobre la cláusula
    suelo y ahora tengo que pagar 1800 Euros por perder el juicio, puedo apelar o perderé el juicio otra vez?
    Actualmente tenemos nuestro negocio en esta nave.

    Responder
  6. Pablo

    Buenas tardes.
    Compre un local comercial con el ánimo de invertir en el año 2009 tengo la hipoteca con el BbVA y me están aplicando cláusula suelo del 3,5 por ciento cuando se supone que debo pagar euribor más 1,25. Se puede reclamar?

    Saludo

    Responder
    • Moya Marín Abogados

      Estimado D. Pablo
      Depende si consta Vd como consumidor y usuario ó como empresario, en la
      documentación precontractual, póliza y escritura de préstamo con el banco.
      Un cordial saludo.

      Responder
  7. José Juan Arjona

    Buenas tardes, en 2008 hipotequé mi vivienda habitual para comprar un local comercial, (tal y como consta en la hipoteca) en 2012 monté una academia (4 años después) y actualmente sigue en funcionamiento, tengo una clausula suelo de un 4%. ¿Cree que hay posibilidad de reclamar la clausula suelo?

    Responder
    • Moya Marín Abogados

      Estimado Sr. Arjona:
      Si no lo compró como consumidor y usuario, lo tiene difícil. Un cordial saludo.

      Responder
  8. JUAN ANTONIO PEREZ FRAGA

    Solicité una hipoteca al banco y tiene cláusula suelo, fue para cancelar deudas en otros bancos y en la seguridad social.
    El banco me denegó su devolución. ¿Puedo acudir al juzgado con posibilidades de éxito?

    Responder
    • Moya Marín Abogados

      Estimado Sr. Pérez:
      Como sabe, la cláusula suelo no es nula ni abusiva de por sí. Es legal, pero es declarada
      abusiva por los tribunales , si Vd actuando como consumidor y usuario no fue debidamente
      informado de sus efectos (con oferta vinculante, documentación precontractual etc). Si es su situación
      entonces sí podrá reclamar con éxito. Un cordial saludo.

      Responder
  9. Jose

    Solicite un préstamo hipotecario para alquilar un local, comprar electrodomésticos y abrir una tienda…se puede reclamar clausula suelo

    Responder
    • Moya Marín Abogados

      Estimado D. José:
      Lo vemos difícil, dado que parece que Vd no actuó como consumidor y usuario.
      Un saludo y que vaya bien.

      Responder
      • Pedro

        Refinanciación de deuda y liquidez para la empresa hipotecando mi casa con un 5 por ciento de suelo. El banco me quita el suelo pero no me devuelve nada. Es así?

        Responder
        • Moya Marín Abogados

          Estimado D. Pedro:
          Si la vivienda fue hipotecada para el préstamo de una
          empresa, vemos complicado reclamar cantidades cobradas de más,
          dado que difícilmente podrá ser declarada esa cláusula como abusiva.
          Un cordial saludo.

          Responder
    • Joaquín

      Compre un local con vado para meter los coches de la familia ya que vivimos todos cerca y cuesta mucho aparcar, luego lo alquile.

      Responder
      • Moya Marín Abogados

        Estimado D. Joaquín:
        Habría que ver los términos de la concesión de la hipoteca, si constaba
        Vd como consumidor y usuario. Mándenos si quiere la documentación que tenga,
        incluyendo cuadro de amortización, y escritura a moyamarin@moyamarinabogados.es Un saludo

        Responder
  10. FRANCISCO J. CHILLÓN LÓPEZ

    TENGO UN LOCAL COMERCIAL. EN LA ESCRITURA ASÍ LO IDENTIFICA. ¿SE PUEDE GANAR CON EL BANCO LOS GASTOS DE SUBRROGACIÓN E HIPOTECARIOS DEL LOCAL? SUBE MUCHO DINERO. VALL DE UXÓ (CASTELLÓN)

    Responder
    • Moya Marín Abogados

      Estimado D. Francisco:
      Es complicado, pues debería demostrar que actuó como consumidor y usuario
      y que no le saca rendimiento a ese local. Si quiere póngase en contacto
      con nosotros para facilitarnos copia de la escritura y más información,
      y así poderle asesorar. Sin otro particular, un cordial saludo.

      Responder
  11. Hermenegildo Rodriguez

    Buenos dias. Estamos a la espera de la resolución de la Audiencia de Barcelona (ésta es inminente) sobre la posible ejecución de dos locales que sirvieron como garantía en una hipoteca concedida por el Banco Popular. Los locales estaban libres de cargas y dicha hipoteca se firmó a instancias del banco, utilizando cierta carga de coacción y con el objeto (ESTIMO IMPORTANTÍSIMO ESTE PUNTO) de cobrarse ÚNICAMENTE sus deudas, las cuales consistían en pólizas de crédito, etc.
    Dado que los garantes eran personas físicas y en esos locales no se ejerció en ningún momento su actividad profesional, mi pregunta es: puede y debe aplicarse la nueva ley hipotecaria en este caso, al haberse producido únicamente el impago de SIETE cuotas y NO DOCE como establece la nueva ley? Suponiendo que se fallase en nuestra contra, cabría todavía ejercer alguna acción al respecto?
    Sin más y quedado a la espera de sus noticias, reciban un cordial saludo.
    Hermenegildo Rodriguez

    PD: como es de suponer, me está llevando el asunto un letrado pero he visto su página y me ha inspirado confianza. Ante la inquietud de lo que pueda suceder, me he permitido escribirles.

    Responder
    • Moya Marín Abogados

      Estimado Hermenegildo:
      Para pronunciarnos, deberíamos tener la sentencia del Juzgado de Instancia, la demanda y la contestación y todo
      lo que se haya alegado en el procedimiento. No obstante, según lo que dice, sólo queda esperar a lo que dicte
      ya la Audiencia de Barcelona (que contra ella seguramente sea difícil interponer recurso de casación). Un cordial saludo.

      Responder
  12. Paula

    Buenas noches:
    ¿Hay alguna sentencia del TS que considere nula la cláusula de gastos cuando se trata de un local comercial siempre q quien lo adquiere sea persona física que no lo destina a su actividad profesional? Por más que miro en Google no encuentro información
    Gracias

    Responder
    • Moya Marín Abogados

      Estimada Sra. Paula:

      De gastos de formalización no creemos, de cláusula suelo, sí . Pero si quiere que le estudiemos su caso, póngase en contacto
      con nuestro despacho. Un cordial saludo.

      Responder
  13. eduardo

    Buenas tardes, tengo un loft, comprado, y en las escrituras pone que es un local empresarial, pero es vivienda y hasta que tuve a la mi hija hace un año, vivíamos allí, y nos han dicho que la cláusula suelo a un 3%minimo que no se puede quitar por ser un local empresarial, hay posibilidad de reclamarlo?

    Responder
    • Moya Marín Abogados

      Buenos días D. Eduardo:

      Lo relevante es si les fue concedido el préstamo como consumidores y usuarios, -independientemente de que en la escritura ponga que se vende un local-
      y no fueron debidamente informados de los efectos de la cláusula suelo. Póngase en contacto con nosotros en moyamarin@moyamarinabogados.es
      facilitándonos copia de escritura, cuadro de amortización ó recibos, escritos cruzados con el banco, y demás documentación relevante que tenga, para poder
      estudiarlo.

      Un cordial saludo.

      Responder
      • Fernando

        Buenas, adquiri un local donde ejerzo de fotografo, y en la hipoteca consta la clausula suelo.
        Es posible reclamar las cantidades pagadas de mas o de parte de ellas ?

        Responder
        • Moya Marín Abogados

          Estimado D. Fernando:
          Si el banco que le concedió el préstamo es consciente de que
          adquirió el local para su uso profesional tendrá difícil reclamarlo
          como consumidor y usuario. Un cordial saludo.

          Responder
  14. ANGEL YAGUE

    YO TENGO UNA CLAUSULA SUELO EN UNA HIPOTECA SOBRE UN LOCAL QUE COMPRAMOS MI MUJER Y YO (BANCO POPULAR) CON UN INTERES AL 5% DESDE EL AÑO 2002. EL PROBLEMA ES QUE EL LOCAL ESTUVO ALQUILADO UN TIEMPO A UNA SOCIEDAD DE LA QUE YO ERA ACCIONISTA AUNQUE NO TRABAJADOR (AHORA LO TENEMOS ALQUILADA A OTRA PERSONA) EL BP SIEMPRE ME HA DENEGADO MIS SOLICITUDES DICEINDO QUE NO APLICABA A COMPRAS DE LOCALES. EN ESTA SITUACION ES VIABLE HACER LA RECLAMACION??

    Responder
    • MoyaMarin

      Buenos días:

      Lo importante es que actuaran en la hipoteca como consumidores y usuarios y que no fueran informados de la existencia de la cláusula suelo y sus efectos.
      Póngase en contacto con nuestro departamento de derecho bancario y mándeles copia de la escritura si quiere que la estudien a moyamarin@moyamarinabogados.es Un saludo.

      Responder

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