¿Qué es un A.F.O y para qué sirve?

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Regularización de viviendas ilegales. Obtención del AFO “Asimilado a Fuera de Ordenación”

La mayoría de las viviendas construidas fuera del núcleo urbano (cortijos, casitas de campo, incluso auténticos chalets), están edificadas sobre suelo no urbanizable o suelo rústico, y son ilegales. Ya que en suelo no urbanizable está muy restringido, salvo excepciones, el uso residencial.

En algunos casos, con el transcurro de unos años, las acciones prescriben, y los propietarios materializan esos derechos sin problema (el cortijo no se puede demoler, ni te pueden imponer una multa), pero las viviendas en esta situación estaban en un limbo legal, puesto que “ni eran legales ni se podía hacer nada contra ellas”. No teniendo en la mayoría de los casos, no ya licencia, si no ni luz, ni agua, ni saneamiento (funcionan con pozos negros…), y tampoco estaban inscritas en el Registro de la propiedad.

Es por ello, que para regular esa situación de las viviendas ilegales, pero sobre las que el Ayuntamiento no podía hacer nada ni contra ellas ni contra su titular (ni demolición ni sanción), se aprobó el Decreto de regularización de viviendas en suelo no urbanizable en Andalucía (el 10/01/2012). La entrada en vigor de dicha normativa, permite (si se cumplen unos determinados requisitos y a través del oportuno procedimiento municipal), el reconocimiento de la prescripción de la infracción urbanística, la tolerancia del uso, así como que se pueda inscribir la vivienda en el Registro de la propiedad, y el acceso a los servicios por parte de las compañías suministradoras (caso de que no lo tuvieran ya).

Este procedimiento es para obtener el “reconocimiento asimilado a fuera de ordenación” (el famoso AFO), que es una especie de certificado emitido por el Ayuntamiento, donde te garantiza estos extremos, y puedas principalmente inscribir la vivienda en el Registro de la propiedad, y obtener la prestación de servicios por parte de las compañías suministradoras.

Para la obtención de un AFO:

  • hay que asegurarse en primer lugar de que se dan los requisitos para ello. Hay que ponerse en manos de profesionales, puesto que se trata de viviendas ilegales, y si no han prescritos los plazos de demolición, y se ponen en conocimiento estos extremos al Ayuntamiento, los técnicos de este, están obligados a iniciar los procedimientos sancionadores y de disciplina urbanísticas correspondientes (con lo que el resultado podría ser contraproducente)
  • Hay que recopilar y reparar la documentación jurídica y técnica correspondiente:
  1. escrituras y notas simples
  2. certificado de titularidad catastral.
  3. fotocopia del DNI, NIF, NIE o CIF
  4. recibos del suministro de agua, electricidad, basura, contrato de gas (si los hubiera), ficha técnica y características de la fosa séptica……(Dependiendo de cómo tengan resueltos los servicios básicos, la documentación será una u otra)
  5. abono de la tasa que exija el Ayuntamiento
  6. certificado justificativo emitido por el técnico competente (dicho certificado debe incluir la identificación del inmueble, situación urbanística, descripción de la edificación, superficies y antigüedad, P.E.M., la aptitud de la edificación terminada al uso al que se destina, así como las obras necesarias para la aptitud de la edificación al uso que se destina…)

 

  • Y presentada esta documentación y si se obtiene el visto bueno del Ayuntamiento se obtiene el AFO (o certificado de asimilado a fuera de ordenación).

 

Además de poder regularizar la situación de la vivienda, actualmente son muchos los compradores que están exigiendo este certificado (AFO),  para asegurarse que está todo bien, y no tener posteriormente la desagradable sorpresa, de que sobre la vivienda pesa o se puede dictar una orden de demolición.

Si desea más información no dude en contactarnos.

 

Comentarios

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24 Comentarios

  1. Juan M

    Buenas noches. Vivienda comprada recientemente, tiene escritura publica y registrada catastralmente tanto la parcela como la edificación. Vivienda aislada en parcela en Caños de Meca (Barbate, Cádiz). ¿Me pueden decir qué documentación hay que aportar al Ayto para conseguir el AFO y aproximadamente a cuánto ascenderian los gastos de las gestiones y tasa de Ayto? La parcela está en suelo urbanizable.
    Gracias por la atencion prestada.
    Saludos.

    Responder
    • Moya Marín Abogados

      Estimado D. Juan:
      Nos pondremos en contacto con Vd para pedirle más información sobre su vivienda.
      Un cordial saludo.

      Responder
  2. Antonio

    Buenas,
    ¿Con el AFO también se puede conseguir la licencia de habitabilidad o de 1° ocupación?

    Soy de Chiclana de la Frontera

    Gracias y un saludo

    Responder
    • Moya Marín Abogados

      Estimado D. Antonio,

      No, con el AFO no se puede conseguir eso, pero ya no lo necesita, porque es un certificado concedido por el Ayuntamiento que tiene un “efecto equivalente”. Con el AFO, Vd. puede acceder a los servicios básicos si no los tiene, obligando a las compañías suministradores a que le den servicio (luz, agua…), puede declarar e inscribir la obra construida en el Registro de la propiedad, así como tiene la conformidad del Ayuntamiento que la vivienda que tiene el AFO, cumple los requisitos de habitabilidad, salubridad y seguridad (durante la tramitación del AFO es posible incluso que el Ayuntamiento le requiera para hacer unas obras).
      Si necesita más información, escribanos un email a moyamarin@moyamarinabogados.es

      Un saludo.

      Responder
      • Maria Teresa

        Tengo una parcela en una zona que según el plan especial forma parte de un proyecto de suelo urbano no consolidado somos unos 100 vecinos aproximadamente. podemos solicitar el AFO de manera individual o se tiene que hacer de manera colectiva siguiendo el plan especial? en el caso de seguir el plan especial el Ayuntamiento ejecutará las obras y realizará el proyecto qué pasa si no estamos de acuerdo todos los vecinos que formamos parte de ese plan especial?

        Responder
        • Moya Marín Abogados

          Estimada Maria Teresa:
          Una compañera se pondrá en contacto con Vd pidiéndole más información para poder asesorarla. Un cordial saludo.

          Responder
          • Francisco

            Hola,tengo una vivienda en Antequera,está en suelo rústico,construida en 1987,y está inscrita en el registro de la propiedad,necesitaría afo?puedo hacer reforma en su interior cocina,baño,etc

            Responder
          • Bernabe

            Hola tengo una vivienda en suelo rústico construí ilegalmente ha prescrito fui al ayuntamiento y legalice hice tanto escriturar como la registre en propiedad y ahora no me quieren dar el papel para solicitar la luz, es eso legal gracias

            Responder
            • Moya Marín Abogados

              Estimado D. Bernabé:
              Póngase en contacto con nuestro despacho y facilítenos más información y detalles.
              Un cordial saludo.

              Responder
  3. Tomas López

    Un artículo muy intereseante.
    Suponiendo que se cumplen los requisitos y se consigue el AFO, además de tener acceso a agua y electricidad, el AFO da derecho a solicitar licencia de obras para reformar la casa manteniendo el volumen existente? . No me refiero a mantenimiento. Reforma de cocinas, baños, cambio suelo, etc… Gracias

    Responder
    • Moya Marín Abogados

      Estimado Sr.López:
      Lamentablemente le informamos que no. Con el AFO se obtiene un certificado de que ha prescrito la infracción urbanística,
      y que la Administración tolera su existencia y no lo va a perseguir, pero con el AFO nunca va a conseguir licencia de obras.
      Un saludo.

      Responder
  4. Jorge Castro

    Buenas tardes, me gustaría saber si para incluir una vivienda ilegal que fue construida hace más de 6 años en terreno urbano pero afectado actualmente por el PGOU de la ciudad es necesario el AFO o se puede hacer sin este informe.
    Gracias

    Responder
    • Moya Marín Abogados

      Estimado Sr. Castro:
      Para poder responderle a su consulta necesitamos nos diga dónde se encuentra sita la vivienda
      y nos mande documentación que tenga de la misma. Nos quedamos a la espera, un cordial saludo.

      Responder
    • Bárbara

      Hola, estoy interesada en comprar una finca rústica de 6000 m2 con una vivienda de 65m2, ambos escriturados y registrados en el registro de la propiedad de Coín y con permiso de obra del ayuntamiento de Coín con fecha de Mayo de 2002 para la edificación que consta en escritura y en el informe del ayuntamiento como nave-almacen destinada a vivienda y con certificado de antigüedad de edificaciones del año 2002 expedido por el colegio oficial de peritos e ingenieros técnicos industriales de Málaga. La vivienda tiene escritura pública de obra nueva con fecha de Noviembre de 2006. Cuando he solicitado al ayuntamiento el certificado de inexistencia de expediente sancionador me han dicho que tengo que sacar el AFO también. Me gustaría que me asesoren porque me he quedado un poco sorprendida con la respuesta del ayuntamiento y me gustaría saber si realmente es necesario. Gracias de antemano.

      Responder
      • Moya Marín Abogados

        Estimada Dª Bárbara:
        Gracias por contactar con nosotros. Nos pondremos en contacto con Vd a través de e-mail para
        pedirle información y así poder asesorarle. Un cordial saludo.

        Responder
  5. José Manuel Liñan

    Buenas. Tengo una vivienda totalmente legal en pleno centro de un municipio. Hace unos 15 años realicé una obra para ampliar 5 m2, obra que no es legalizable. Ahora, y después de este tiempo, el ayuntamiento me está pidiendo un AFO para declarar toda la vivienda AFO, no los 5 m2 cuadrados no legalizable, si no toda la casa. Es esto posible? El AFO es para edificaciones ilegales? Para pequeñas obras sin licencia? ???? Muchas gracias

    Responder
    • Moya Marín Abogados

      Estimado José Manuel, gracias por ponerse en contacto. Le procedemos a enviar un email donde le responderemos sobre estos extremos. Un saludo

      Responder
      • Enzo

        hola, estoy comprando una casa en canillas de aceituno, la casa es legal pero no está registrada en el municipio. entonces no hay afo. ¿Es normal que el vendedor me diga que no es importante y que si quiero puedo hacerlo yo mismo?

        Responder
        • Moya Marín Abogados

          Buenos días D. Enzo:
          Efectivamente el AFO no es obligatorio pero recomendable, y en caso de que se pudiera hacer lo puede hacer Vd. mismo. Pero ya que compra una vivienda en suelo no urbanizable y que no está inscrita en el Registro de la propiedad, le recomendamos que compruebe estos extremos, y especialmente que ha prescrito la acción que tiene el Ayuntamiento para ordenar la demolición de la misma (en algunos casos, no prescribe nunca).
          Si necesita más información, escribanos un email y estaremos encantados de poder ayudarle.

          Responder
  6. Mirela Tataru

    Buenos dias!Hemos comprado una parcela rustica de 700 m con una casa de 120m construida ilegal en el año 2007.Nosotros queremos legalizarla ,fuimos a un arquitecto y nos dijo que se puede legalizar con el AFO.Primer paso pedir certificado a las companias de aqua y luz certificado de posibilidad de acometida,ya que la casa no tiene ni luz ni aqua.El de luz salio pozitivo ya que hay acometida el de aqua negativo,con motivo que la casa no se encuentra en la areea de cubertura aunque todos los vecinos tienen aqua de la red publica.Prezentamos el AFO en el ayudamiento con el permiso del aqua negativo.Que posibilidad tenemos de que la casa se legalize???

    Responder
    • Moya Marín Abogados

      Estimada Sra Mirela:

      Nos ponemos en contacto con Vd en su dirección de correo electrónico para intentar asesorarla. Un cordial saludo.

      Responder
  7. Manuel Cuevas

    Buenos dias , me piden en el ayuntamiento de Sanlúcar de Barrameda un AFO de una explotación ganadera legalmente autorizada en la Junta de Andalucia , aquello está calificado como suelo rustico NO URBANIZABLE , calificado como suelo de uso agricola y GANADERO
    En dicho terreno tenemos una explotación avicola y equina(Un caballo), el AFO es con la intención de solicitar la acometida de agua y luz para los animales.

    Es posible hacer un AFO de la cuadra del caballo?

    Responder
    • Moya Marín Abogados

      Estimado Sr. Cuevas:

      Le hemos mandado un e-mail pidiéndole documentación para ver la viabilidad del AFO. Un cordial saludo.

      Responder

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