Regularización de viviendas ilegales. Obtención del AFO “Asimilado a Fuera de Ordenación”
La mayoría de las viviendas construidas fuera del núcleo urbano (cortijos, casitas de campo, incluso auténticos chalets), están edificadas sobre suelo no urbanizable o suelo rústico, y son ilegales. Ya que en suelo no urbanizable está muy restringido, salvo excepciones, el uso residencial.
En algunos casos, con el transcurro de unos años, las acciones prescriben, y los propietarios materializan esos derechos sin problema (el cortijo no se puede demoler, ni te pueden imponer una multa), pero las viviendas en esta situación estaban en un limbo legal, puesto que “ni eran legales ni se podía hacer nada contra ellas”. No teniendo en la mayoría de los casos, no ya licencia, si no ni luz, ni agua, ni saneamiento (funcionan con pozos negros…), y tampoco estaban inscritas en el Registro de la propiedad.
Es por ello, que para regular esa situación de las viviendas ilegales, pero sobre las que el Ayuntamiento no podía hacer nada ni contra ellas ni contra su titular (ni demolición ni sanción), se aprobó el Decreto de regularización de viviendas en suelo no urbanizable en Andalucía (el 10/01/2012). La entrada en vigor de dicha normativa, permite (si se cumplen unos determinados requisitos y a través del oportuno procedimiento municipal), el reconocimiento de la prescripción de la infracción urbanística, la tolerancia del uso, así como que se pueda inscribir la vivienda en el Registro de la propiedad, y el acceso a los servicios por parte de las compañías suministradoras (caso de que no lo tuvieran ya).
Este procedimiento es para obtener el “reconocimiento asimilado a fuera de ordenación” (el famoso AFO), que es una especie de certificado emitido por el Ayuntamiento, donde te garantiza estos extremos, y puedas principalmente inscribir la vivienda en el Registro de la propiedad, y obtener la prestación de servicios por parte de las compañías suministradoras.
Para la obtención de un AFO:
- hay que asegurarse en primer lugar de que se dan los requisitos para ello. Hay que ponerse en manos de profesionales, puesto que se trata de viviendas ilegales, y si no han prescritos los plazos de demolición, y se ponen en conocimiento estos extremos al Ayuntamiento, los técnicos de este, están obligados a iniciar los procedimientos sancionadores y de disciplina urbanísticas correspondientes (con lo que el resultado podría ser contraproducente)
- Hay que recopilar y reparar la documentación jurídica y técnica correspondiente:
- escrituras y notas simples
- certificado de titularidad catastral.
- fotocopia del DNI, NIF, NIE o CIF
- recibos del suministro de agua, electricidad, basura, contrato de gas (si los hubiera), ficha técnica y características de la fosa séptica……(Dependiendo de cómo tengan resueltos los servicios básicos, la documentación será una u otra)
- abono de la tasa que exija el Ayuntamiento
- certificado justificativo emitido por el técnico competente (dicho certificado debe incluir la identificación del inmueble, situación urbanística, descripción de la edificación, superficies y antigüedad, P.E.M., la aptitud de la edificación terminada al uso al que se destina, así como las obras necesarias para la aptitud de la edificación al uso que se destina…)
- Y presentada esta documentación y si se obtiene el visto bueno del Ayuntamiento se obtiene el AFO (o certificado de asimilado a fuera de ordenación).
Además de poder regularizar la situación de la vivienda, actualmente son muchos los compradores que están exigiendo este certificado (AFO), para asegurarse que está todo bien, y no tener posteriormente la desagradable sorpresa, de que sobre la vivienda pesa o se puede dictar una orden de demolición.
Si desea más información no dude en contactarnos.
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Hola!
En primer lugar quiero agradecerles sus contribuciones a los ciudadanos desorientados …
Tengo interes en comprar una casa en terreno rustico. Tiene servicios, paga IBI y tiene AFO. Se encuentra en un barrio con otras casas en igual situacion.
Mi preguntas son:
si no tiene ninguna causa abierta y ya fue “asimilada” podrian ordenar su demolicion? Por ejemplo, si el ayuntamiento tuviese planificado algo para esos terrenos?
Deberia informarme en planificacion urbana a este respecto?
Si ya tiene AFO, cuanto cuesta asentarla en el registro de la propiedad y que hace falta?
Que es una cedula de habilitacion? La necesito?
Gracias!
Estimada Dª Alejandra:
Para poder asesorarla, mándenos toda la información
del inmueble que quiere comprar y su documentación
a moyamarin@moyamarinabogados.es y le podremos presupuestar
para darle un informe sobre la situación jurídica del mismo.
Un cordial saludo
Hola, gracias por la información de su página, querría saber si con AFO se puede asegurar una casa sin cédula de habitabilidad y alguna compañía que lo asegure, muchas gracias.
No nos dedicamos a eso. Le deseamos tenga suerte. Un saludo.
Hola, tengo un AFO regularizado según la reciente ley del suelo de Andalucía y querría asegurarlo pero no encuentro una compañia que lo asegure al no tener cédula de habitabilidad , conocen alguna empresa o correduría que lo asegure? Gracias
Estimado Sr. Aguado.
Lo lamentamos, no sabemos. Un cordial saludo.
Hola.
Hace un par de años compré una finca con una vivienda en Lubrín (Almería). La vivienda aparece en Catastro como construida en 1920 y ha estado habitada con todos los servicios (luz, teléfono, agua de la red municipal, ……..) durante más de sesenta años. Pagó y sigue pagando la “contribución” correspondiente. El servicio de agua se dio de baja, pero ahora queremos darlo de alta otra vez.
La cuestión es que ahora el Ayuntamiento se niega a darnos de alta el servicio. Alega que necesitaríamos hacer un AFO, pero, siendo una vivienda que data de tan antiguo, que ha tenido todos los servicios y que ha estado habitada durante tanto tiempo y completamente legal, pues ha estado pagando todos los tributos que le corresponden, ¿Es absolutamente necesario? ¿No es acaso para viviendas no regularizadas?
De antemano, muchas gracias.
Un saludo.
Juan José García.
Estimado D. Juan José,
Como le solicitamos por e-mail, para facilitarle presupuesto, necesitaríamos que nos dijera polígono, parcela, y municipio. En su defecto, referencia catastral de la vivienda.
También, si dispone de ella, nota simple de la vivienda.
Quedamos a la espera, gracias
Saludos
Buenas, quería haceros unas consultas… me voy a comprar una parcela en LINARES (JAEN) concretamente en LA ROZUELA… la parcela es suelo no urbanizable con una construccion y piscina.
La parcela paga el IBI correctamente (CONSTRUCCION/SUELO) pero en el registro tan solo esta el terreno.
Si compro la parcela… igualmente yo no podre inscribir la construccion en el registro y tan solo constara el terreno.
Es necesario que el vendedor tenga el documento AFO para poder comprarla? que problemas puedo tener si compro sin este documento? La edificación se construyo hace mas de 15 años, por lo que se que no tiene problemas de derribo ademas los actuales dueños son familiares y se que no nos van a engañar.
Es que en el registro me dicen que aún teniendo el AFO la parcela no podria incribirla como casa en el registro de la propiedad…
Y ya por ultimo indicaros que en la gestoria nos dicen que dichas parcelas estan en proceso de legalizacion y tambien me dicen que en caso de legalizar el terreno, a la hora de que cada uno legalizar su vivienda se pediria otro tipo de documentacion que no seria dicho AFO.
Muchas gracias de antemano por su ayuda.
Un saludo
Estimado Carlos:
Le hemos respondido por correo electrónico.
Un cordial saludo.
Buenas tardes tengo una parcela que tuvo servicio de agua pero se le dio de baja. Quiero darle de alta de nuevo pero el ayuntamiento nos remite al AFO, me gustaría saber qué importe sería poder hacerlo.
Gracias
Estimado Juan:
Mándenos toda la información y documentación por correo
electrónico, y le podremos dar presupuesto. Un cordial saludo.
Hola!
Voy a comprar una vivienda rural AFO. En la nota simple se describe todo correctamente al detalle de lo que hay construido y el terreno de la finca.
Mi pregunta es, estará todo en orden y no habrá ningún problema futuro con este tipo de viviendas? Pues se supone q en 2012 se » legalizaron»
Las obras permitidas en la vivienda son solo de mantenimiento? No se podría ampliar la vivienda ni hacer una piscina?
Saludos, gracias!
Estimada Dª Yadira:
Deberíamos estudiar y analizar bien su asunto para poder
responderle. Un cordial saludo
Buenas noche tengo un nave en una finca hay varios herederos en la misma con una sola escritura y quiero hacer un AFO a la nave ,yo cumplo con los requisitos de los 6 años pero dentro de la misma finca matriz hay varias construcciones que no lo cumple (6 años )me puede afectar en solicitar el AFO,gracias
Estimado D. Juan Manuel:
Para poder pronunciarnos deberíamos tener toda la información.
Si quiere escríbanos al correo electrónico moyamarin@moyamarinabogados.es
mandándonos toda la documentación. Y en su caso le facilitaremos presupuesto.
Sin otro particular, un cordial saludo.
Buenas tardes. Estoy interesado en la compra que ya tiene solicitado el AFO por parte del actual propietario. En el supuesto de que el AFO se resuelva de manera favorable, se que se podría inscribir en el registro, etc.. pero la pregunta es: obtener el AFO favorable, ¿supone también la obtención o la posibilidad de obtener CÉDULA DE HABITABILIDAD/LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN?
(Gracias de antemano, …me está resultando muy útil su blog)
Estimado D. Arturo:
No exactamente, es un Asimilado a Fuera de Ordenación,
y como explicamos en el artículo, servirá para que no sea
tan «alegal» la situación y que le puedan facilitar suministros
de agua, luz etc..
Buenas tardes.
Me gustaría saber cómo puedo solucionar mi caso:
«Quiero comprar una casa, según escritura y nota simple, URBANA. Consta como diseminado, desde 1997 según las ordenanzas del Ayuntamiento, pero me dicen desde el mismo que es un error y que se solicitó su corrección en el PLAN General, de hecho tienen luz, agua y saneamiento, legalmente.
Como la compra es con hipoteca, me dice el tasador que necesita un certificado del Ayuntamiento que diga que no es irregular pero ellos no me lo pueden certificar aún sabiendo que es un error desde hace bastante años, que solicite un SAFO. Mi respuesta que le he dado es que si saben que es un error por qué he de pagar a un arquitecto técnico y solicitar el SAFO.
No existe otra manera de justificar que esa vivienda es legal y urbana??? Escritura, nota simple, recibos de luz, agua, etc… y, por parte del Ayuntamiento??? Se supone que el SAFO sustituye a la cédula de habitalidad no??? Y la casa si no fuera legal no contaría con todos los servicios.
Gracias.
Estimado Sr. Ismael:
No es tan sencillo. Pero si quiere que estudiemos su asunto
mándenos toda la información y documentación a moyamarin@moyamarinabogados.es.
Sin otro particular, un cordial saludo.
Buenas tardes, quieres comprar una casa en terreno rustico y me dicen en el ayuntamiento que no tiene el certificado AFO, con lo cual no te darán permiso para obras y arreglos. Que todo esto lo tiene que solucionar un arquitecto certificado la habitabilidad de la misma y las condiciones en las que se encuentra la instalación eléctrica y el saneamiento. Una vez realizado el informe llevarlo a urbanismo y lo estudiarán y me cobrarán un 6 por cierto del valor de la vivienda.
Que valla preparando un buen dinero que todo esto es dinero. Que opinan ustedes de todo esto?
Muchas gracias
Estimado D. Antonio María:
El AFO no es obligatorio pero recomendable, y es precisamente para eso.
Para que el Ayuntamiento le garantice que está todo bien, y para caso que la vivienda no esté inscrita en el Registro, o no tenga acceso a los servicios básico, (luz, agua…), este certificado le ayuda a resolver todos estos trámites.
El único problema es como sabe, que es costoso, hay que pagar tasas que dependen del valor de la obra, documentación técnica, y en algunos casos el Ayuntamiento puede incluso requerirles para que realicen alguna obra, para asegurarse que la vivienda cumpla los requisitos de habitabilidad, salubridad y seguridad.
Sin otro particular,
Un saludo
Buenos dias , en mi caso voy a iniciar el tramite para declara AFO de una edificacion en terreno rustico proindiviso.Dispongo ya del informa del tecnico y las tasas pagadas , ya que todo eso lo habia adelantado el anterior dueño.Mi duda es , que una vez registrado en el notario, si el asimilado fuera de odenacion solamente se aplica a la construccion , o arrastra al terreno parcela en el cual se encuentra enmarcado y definido , tanto en el catastro como por el informe del tecnico.Y si en caso de arrastrar a la parcela esta dejaria de considerarse en proindiviso?Gracias
Estimado D. Rubén
El AFO sólo va a afectar a la legalidad de la construcción, pero no al régimen de propiedad del terreno, que continuará en proindiviso.
Sin otro particular, un cordial saludo
Buenas tardes,
quiero comprar una finca rústica en Cártama que tiene una casa residencial, según catastro. Tiene nota simple en la que indica que la finca es RUSTICA: SUERTE DE TIERRA, pero que en su interior hay una VIVIENDA UNIFAMILIAR. Se hipotecó en su momento, con lo que la casa es urbana, si no no se habría hipotecado.
En dicha nota simple pone
«Declarada la obra nueva terminada mediante escritura otorgada en Marbella, ante el Notario Don Antonio Ruiz Clavijo Laencina con protocolo 933, el día 23 de Marzo de 2006, según la Inscripción 3ª, de fecha 19 de Septiembre de 2006, al Folio 15, del Libro 200, Tomo 916 del Archivo. Se realiza la notificación a que hace referencia el artículo 54 del Real Decreto 1.093/97 de 4 de Julio.»
Si la casa se ha podido llevar a registro y pone en la nota simple que es obra nueva terminada, ¿tengo que pedir AFO para poder realizar obras en la casa después de comprarla? ¿O puede realizar obras y no tendré problemas al pedir los permisos correspondientes al ayuntamiento?
Muchas gracias de antemano
Estimada Dª Estefanía:
Escríbanos un correo electrónico a moyamarin@moyamarinabogados.es
con toda la información y documentación y le asesoraremos al respecto.
Un cordial saludo.
Buenos días, tengo un cortijo heredado en terreno no urbanizable el cuál di de baja el agua en 2019, mi sorpresa es al querer dar de alta de nuevo me dicen que no hay agua. Mis vecinos (4) sí disponen de dicho abastecimiento, pero a mí no quieren darme de alta.
La solución que me dan es hacer yo una tubería desde abajo de la rambla hasta mi cortijo, con lo cuál tengo que hacer obra y alguno de los vecinos se opondrá seguro.
Me recomienda hacer un AFO al Ayuntamiento?
Gracias.
Estimada Dª Rebeca,
Gracias por contactar con nosotros.
El AFO no es obligatorio pero recomendable, y es precisamente para eso. Para que el Ayuntamiento le garantice que está todo bien, y para caso que la vivienda no esté inscrita en el Registro, o no tenga acceso a los servicios básico, (luz, agua…), este certificado le ayuda a resolver todos estos trámites.
Si quiere que le pasemos presupuesto para hacerlo, necesitaríamos saber donde está ubicado su cortijo (polígono, parcela, municipio, provincia o referencia catastral),
así como copia del título de propiedad del mismo. Mándenoslo en su caso al correo electrónico moyamarin@moyamarinabogados.es
Sin otro particular, un cordial saludo.
Tengo un terreno con una casita en suelo rural, quiero optar a catalogarla como AFO, para poder contratar la luz que pasa por mi puerta a unos 4 metros, pero el problema es que el ayuntamiento me dice que si no pasa por mi puerta, ni alcantarillado ni agua, no puedo optar solo a contratar el servicio eléctrico, me dicen que tendrían que pasar los tres servicios.
Un conocido me informo que tendría que poner una depuradora para hacer potable el agua y cambiar la fosa septica, ya que la que tengo ahora mismo es de obra.
Lo que no quiero es gastarme dinero en esos cambios, para que después el ayuntamiento me diga que no puedo obtener el AFO.
La obra finalizó hace más de 15 años. Muchas gracias
Estimado D. Francisco
Para poder responder a su cuestión, lo primero que habría que hacer es realizar un estudio previo e
informe urbanístico es para determinar la viabilidad del AFO, previo estudio de documentación, desplazamiento
a la vivienda y cita con los técnicos de su Ayuntamiento.
En algunos casos, puede que el AFO no sea viable, pero en otros sí.
Si quiere que le pasemos presupuesto (incluyendo honorarios técnicos: arquitecto superior;
y jurídicos (abogado) para el primer concepto y/o posteriormente devengar el resto de actuaciones,
necesitaríamos saber polígono, parcela, municipio, provincia de la parcela y/o referencia catastral,
así como que nos facilite una copia de la escritura o nota simple de la misma.
En espera de sus noticias.
Un saludo
Buenas tardes, tenemos una parcela de la familia desde hace más de 25 años, siempre tuvimos suministro de luz y agua, hace unos años por motivos familiares se le dio de baja al suministro de agua. En la compañía suministradora no se debe absolutamente nada pero el ayuntamiento me niega el suministro. ¿Como puedo recuperarlo? Me parece muy injusto ya que se le dio de baja porque por enfermedad se quedó la parcela en deshuso y nos intentaron robar el agua, desde la compañía nos recomendaron darle de baja y después recuperarlo y ahora nos vemos esta situación. He de decir que en el catastro el terreno viene como urbano pero como cayó el pgom dicen que no lo dan.
Estimado D. Juan
Póngase en contacto mejor a través del correo electrónico moyamarin@moyamarinabogados.es
facilitándonos toda la información y documentación para poder darle una opinión fundada
de su asunto y en su caso facilitarle presupuesto. Sin otro particular, un cordial saludo.
Buenos días.
Estoy interesado en comprar una vivienda en suelo urbano que tiene construidos 95m2 recogidos en escritura, pero le han hecho una ampliación de dos habitaciones de unos 20m2 en total en la planta baja en el lugar donde se ubicaba el patio. Me gustaría saber qué problemas podría tener en la compra de esa vivienda, si deben hacer el AFO los propietarios actuales o yo en un futuro, y sobre todo, cuanto tiempo tardaría en hacerse esa gestión y cuál sería su precio estimado.
Muchas gracias.
Estimado Sr. Solís:
Le pedimos más información por privado. Un cordial saludo.
Hola, declarar la vivienda fuera de ordenación (AFO), tiene algún aspecto negativo? Me refiero a futuro, en unos años, cuando se regularice la zona y se pueda legalizar por el ayuntamiento según el futuro Plan General de Ordenación Urbana.
Gracias!
Estimado D. Jose
El único aspecto negativo de tramitar un AFO, es que tiene que sufragar una serie de gastos (tasas al Ayuntamiento, honorarios arquitecto, abogado…y puede que tenga que ejecutar alguna obra caso de que no cumpla las condiciones de salubridad, higiene…).
Asimismo asegúrese bien antes de tramitar nada, que la vivienda cumpla los requisitos para ello (especialmente que haya prescrito cualquier tipo de infracción). Ya que si esto no es así, el comunicarlo al Ayuntamiento puede resultar contraproducente, porque éste le pueda incoar un expediente sancionador o de demolición.
Del mismo modo, al estar la vivienda en suelo no urbanizable, vemos difícil que en un futuro PGOU se pueda reclasificar este tipo de suelo.
Sin otro particular, un saludo
Buenos días,
para construcciones que están en suelo no urbanizable común, de que manera se puede averiguar si ya han prescrito las acciones que tiene el Ayuntamiento para el restablecimiento de la legalidad, para saber si en principio sería posible hacer un AFO?
Son fechas que están publicadas en algún lugar? Los ayuntamientos informan de eso?
Concretamente tengo que mirar este tema para una construcción que se situa en el termino municipal de Vejer de la Frontera.
Gracias por su ayuda.
Estimado D. Eduardo,
Generalmente las obras ilegales prescriben a los 6 años desde su terminación, (dependiendo de la CCAA donde esté), y en este caso al estar en Andalucía el plazo es efectivamente de 6 años (y esto viene regulado en la LOUA). Pero además de la antigüedad hay que tener la clasificación del tipo de suelo donde está construída, porque hay casos que aunque haya transcurrido el plazo, no prescribe nunca. Si quiere que le demos más información, contáctenos por privado. Un cordial saludo.
Hola, tengo una vivienda en suelo no urbanizable de especial protección, concretamente en un municipio de Málaga. Consultando al ayuntamiento, extraoficialmente me ha recomendado no hacer el AFO ya que el POTAUM entró en vigor en 2009, y me dijeron que la entrada en vigor de las protecciones es de 4 años antes, es decir, 2005. La vivienda en sí y la piscina no tiene problema porque están desde 2004, el problema es una zona de barbacoa cubierta que justo la terminamos en 2005. Yo tengo algunos conocimientos de derecho y me consta que las leyes no son retroactivas, por lo que no entiendo porqué no se cuenta desde la entrada en vigor de la protección.
Muchas gracias, un saludo
Estimada Dª Rosalía,
Efectivamente es cómo le ha comentado, y teniendo una vivienda en suelo de de especial protección, no le recomendamos hacer nada.
El plazo de prescripción no “se cuenta desde la entrada en vigor de la protección” porque en este caso, cuando se estableció la protección especial, todavía no había transcurrido el plazo de 4 años desde la terminación de las obras.
Sin otro particular,
Un saludo
Buenos días. Tengo una casita de madera de unos 90 metros cuadrados, un invernadero de unos 15 y una piscina de 10×4. Está en la pedanía de Patría, al lado de La Muela, y pertenece a Vejér, Cádiz. El terreno tiene unos 600 metros cuadrados y se lo compré a un vecino por contrato mutuo. En enero de 2020, se cumplirán 6 años desde que la tengo. Tengo luz pero no agua -el ayuntamiento se negó a dármela hace años debido a que era un terreno rústico-. Mi pregunta es ¿Consideráis que voy a tener algún problema para conseguir la legalidad de la casa y que me den agua desde el ayuntamiento, apoyándome en el plan AFO?
Añadir que tengo una factura, también, de la compra de la casa de madera y un informe técnico hecho por un arquitecto y sellado por el Colegio de Arquitectos de la zona. Muchas gracias por adelantado.
Rafa Izuzquiza.
Estimado D. Rafael,
La clave para saber si va poder obtener un AFO, no es solo la antigüedad de la construcción (que si tiene más de 6 años parece que no tendrá problema) es también la clasificación urbanística del suelo donde se ubique. Si su finca está en suelo no urbanizable de especial protección, no sería posible en modo alguno, obtener un AFO, porque no cumple los requisitos legales para ello. Si a priori, dichas construcciones están en suelo no urbanizable común y han prescrito las acciones que tiene el Ayuntamiento para el restablecimiento de la legalidad, en principio sería posible hacer un AFO. A lo mejor en el informe técnico que le realizaron, encuentra dicha información (la clasificación urbanística de la finca).
Sin otro particular,
Un saludo
Buenas tardes :
Gracias anticipadas por ofrecernos este medio e
Informarnos de temas muy importante para nosotros.
Somos tres Hnas., propietarias
de una finca de secano de 3 ,has.
En nota del Registro de la propiedad, se dice nos corresponde una parte de regil, así como parte de una casa.
La finca , a efectos del catastro, con inmuebles urbanos y rústicos.Esta parcela tiene Referencia Catastral y es de unos 37.000 M2. Dentro de esta parcela hay varias casas
construidas entre ,1930, es nuestro caso.
Cada propietario las casas tienen referencia catastral y paga su IBI desde, creemos 1978.
,RESUMEN;
TENEMOS CASA CON REFERENCIA CATASTRAL dentro de nuestra parte de parcela , aproximadamente unos 9.000 ,M2.
¿ Cómo gestionar catastro con
Registro de una cosa abstracta.
Disponemos de un plano de 1945 donde se marca por donde discurre nuestra casa y terreno.
¿ Se puede segregar?
Esperamos nos pueda ayudar
ATTE.
No
Estimada Dª Isabel:
Le hemos mandado un e-mail solicitándole documentación para poder asesorarla. Un cordial saludo.
Buenos días. Quería hacer una consulta.
En el año 2010 compré una casa a Bankia. Me la enseñaron en la inmobiliaria, y a la hipoteca vino a firmar la gente del banco y demás. No pagué ni vi tasación ninguna, porque se ocupó de todo el banco, y me dieron ellos mismos la hipoteca. El precio de la casa fueron 97000€ en un terreno de 1200m2. Se suponía que se trataba de diseminados, con 100m urbanos y el resto rústico. En ningún momento me plantée que hubiera ningún problema con la casa, pero este año, 2021, he pedido licencia para poner un vallado y me lo han denegado en el Ayuntamiento diciendo que mi casa está fuera de ordenación, no les consta que haya licencia alguna. Mirando los recibos del Ibi, que como está domiciliado pues ni me fijo, veo que antes se cobraban 2 ibis, uno urbano y otro rústico. Ahora solo me cobran el rústico, el urbano ya no. En las escrituras no pone nada de que la casa esté fuera de ordenación. Pone que es una vivienda con cocina, baño, etc… y el terreno. En la vida me hubiera imaginado que el banco me vendería una casa ilegal, que presumiublemente no vale nada más alla del terreno rústico.
Mi pregunta es. Puedo denunciar al banco y anular la venta, por venderme una vivienda ilegal sin informarme? Supongo que en la tasación de la vivienda vendría algo, pero no se me informó de nada. Quizá la culpa fue mia por no preocuparme de consultar eso en el ayuntamiento, pero eso de fuera de ordenación no es algo que se me pasara por la cabeza o que sabría ni que existía.
Puedo reclamar la anulación de la venta al banco, con el que aún mantengo la hipoteca y me quedan aún 30 años de pagar? Considerar que han pasado más de 10 años desde la venta, así que ha sido una sorpresa para mi enterarme ahora.
Muchas gracias
Estimado Sr. Martínez:
Deberíamos analizar toda la información de su vivienda, y toda la documentación
que le facilitaron los del banco antes de la compra. Así como la notificación
del Ayuntamiento en la que le avisan que está fuera de ordenación. Nos la podría
remitir escaneada a moyamarin@moyamarinabogados.es. Una vez analicemos esa
documentación, le podremos asesorar sobre su viabilidad. Un cordial saludo.
JBuenas, estamos mirando para comprar un terreno rustico declarado en el catastro como olivar, tiene una casa de aperos la cual no está registrada ni en escrituras, ni en el catastro, la casa de aperos tiene que tener más de 50 años (es muy antigua y está para reformar)
¿Como podría legalizarse? Y si es posible ¿que tramites son los necesarios?
Muchas gracias, un saludo
Estimada Sra Pinto:
Le respondemos por privado, pero necesitaríamos nos mandase primero toda
la información y documentación, un cordial saludo.
Buenas tardes,
Lo primero dar las gracias por la oportunidad que ofrecéis a los ciudadanos para resolvernos muchos quebraderos de cabeza.
Os expongo nuestra situación, estamos iniciando los trámites para adquirir una vivienda unifamiliar que posee un AFO del ayuntamiento. Está construida en una parcela de suelo rústico calificado de «otros rústico». Para poder solicitar la hipoteca, la tasadora nos exige que la construcción esté registrada, al iniciar los trámites los actuales propietarios para registrar la obra nueva (que no lo es tal puesto que es del 2004), la notaría les informa que tienen que aportar un certificado del ayuntamiento de como que no se encuentra en suelo protegido y se encuentran con que la aparejadora del ayuntamiento no se lo da puesto que afirma que el suelo está protegido por considerarse un suelo inundable o no se qué alega… Mi duda es, si en el momento en que el ayuntamiento otorgó el AFO se supone que uno de los requisitos para otorgarlo era que ese suelo no fuese protegido ¿cómo ahora dice la aparejadora del ayuntamiento que sí lo es? Se excusa con los vendedores diciendo que ese AFO lo firmó el alcalde anterior y que ella no tuvo nada que ver en esa gestión.
Sería en la finca de Castellar de Santisteban 10854. Registro de la Propiedad de Villacarrillo.
Estimada Dª María José:
Deberíamos ver la documentación que Vd posee sobre el certificado
de Asimilado a Fuera de Ordenación, y saber exactamente qué alega
la técnico municipal. Si quiere mándenos la documentación a moyamarin@moyamarinabogados.es
y le asesoraremos. Un cordial saludo.
Buenos días,
tengo una pregunta sobre una vivienda, porque me interesaría comprarla.
Las características de la casa según la inmobiliaria son las siguientes:
«Pero antes de todo quiero explicar un par de cosas
Si necesitas un hypoteca falta tener mino el 60% en efectivo del importe total
Porque como es rústico el banco no var dar más que un 40%
Es una casa con su escritura y terreno también
3000m2.
Con aqua de canal que no falta
La luz cuesta poner
3800 euro
El boletín ya lo tiene
No está por razónes de no tener ocupas
Tiene alarma
Todo llano con su propio entrada privada
Esta a pie de carretera asfaltado»
La casa se construyó en 2003 y está en la escritura y se paga IBI. Sin embargo, no tiene AFO.
Ahora quería preguntar, que si la compro, ¿lo ve posible que consiga el AFO, o si esa casa tiene toda la pinta de solo traer problemas?
¿Es ilegal la casa?
¡Muchas gracias!
Estimada Dª Jeanette
Gracias por consultarnos. Por favor, mándenos en un correo electrónico a moyamarin@moyamarinabogados.es
toda la información y documentación de la finca. E intentaremos asesorarla y darle presupuesto en su caso.
Un cordial saludo
Hola, tengo una casa de unos 43 m2,registrada en Registro de la propiedad, como asimilada fuera de ordenación. Asimismo, hay una caseta de unos 15m2 aprox. ( no registrada), en un terreno de unos 5000m2.En dicho terreno, hay olivos, viñas, castaños, cerezos y algunos árboles frufales. Tengo agua de red,así como una contribución, que se pagan a través de Diputación. La casa según referencia catastral, así como informe técnico de perito agronomo, se construyo en 1980. Creyendo no tendría problemas para el enganche de luz, me pongo en contacto con un instalador, me pone la cometida, y el boletín.Me voy al Ayuntamiento para me facilite la cédula de habitabilidad, que me pide la suministradora de luz. Me derivan al Perito, que después de estar mirando por el satélite me dice: «que la casa no se ve del año 2003 hacia atrás, y que si es así, se me cae la solicitud que pido». Que tengo la posibilidad de ponerme en contacto con un profesional, y pedir un AFO. por si reuniera las condiciones.
Actualmente tengo luz de obra, que tiene su caducidad.
¿Que me aconsejan?. ¿Y como me podrían ayudar, para tener la luz definitiva?. Gracias.
Estimado Sr. Pérez:
Le respondemos por privado solicitándole documentación. Un cordial saludo.
Buenos días,
Dispongo de una parcela de 400 m cuadrados con una casa de obra de 15 metros cuadrados con instalación de luz, legalizada, pero sin agua ni saneamiento. ¿Con estas dimensiones sería viable un Informe AFO?
Estimada Sr. Martín.
Por favor, facílitenos documentación y más información al correo electrónico
moyamarin@moyamarinabogados.es, para poder asesorarle. Un saludo.
Buenos días, tengo una vivienda contruidara ilegalmente desde el año 2004, en suelo rústico, mi pregunta es
¿Purdo solicitar afo, si piso con una parte de la vivieds, zona de influencia del litoral,? Exactamente es un tercio de la vivienda en zona e protección y el resto en suelo rústico.
Gracias
Estimado D. Ildefonso
Por la información que nos ha facilitado, entendemos que No pueden solicitar un AFO , ya que parte de la vivienda está en zona de especial protección por influencia del litoral. Si su finca está en suelo no urbanizable de especial protección, o las construcciones ilegales, están recién construidas, no sería posible en modo alguno, realizarle un AFO, porque no cumple los requisitos legales para ello.
Sin otro particular, un saludo
Buenas!
En primer lugar reconocer la estupenda labor que realizan asesorandonos a todos y por otro lado, exponerles mi caso y agradecerle de antemano su respuesta: estamos interesados en comprar una vivienda rústica de 100m con parcela de 5000m en Málaga. La vivienda está en suelo protegido y, según tengo entendido, desde antes de la nueva ley del suelo de Diciembre de 2021, está previsto desproteger la zona ya que está situada a escasos 2 km del municipio. La vivienda y la parcela están escrituradas y registradas, data del año 2007, tiene agua del ayuntamiento, luz con Endesa y lo último que el vendedor ha pedido ha sido el certificado energético. ¿Nos aconseja la compra con estos datos que le aporto?
Un saludo
Chus
Estimada Dª Chus:
Le respondemos por privado a su consulta. Un cordial saludo.
Buenas noches, tengo una vivienda construida en un terreno rústico en Chiclana de la Fra.
La vivienda es de hace mas de 12 años, pero no tiene luz y me gustaría saber si hay alguna manera de obtener un AFO por parte del Ayuntamiento de Chiclana para poder obtener la prestación de los servicios mínimos por parte de las compañías suministradoras. Es que no sé si este municipio dispone de estos certificados o si ustedes pueden obtener algo para poder pedir la luz.
La vivienda es ilegal y no tiene nada, sólo las escrituras del terreno Rústico.
Ya me dicen.
Un saludo y gracias
Estimada Dª Isabel:
Si le parece nos ponemos en contacto a través de e-mail, para pedirle información y asesorarle sobre el tema.
Un cordial saludo.
Buenos Días, un arquitecto técnico ha preparado para nosotros un AFO, así que una segunda casa al nuestro terreno tendría el permiso como vivienda. Primero nos ha confirmado en un correo electrónico que no hay problemas para el aqua potable. E ahora, después de presentar el AFO en el ayuntamiento, no podríamos recibir el AFO por una casa como vivienda, por que no tenemos aqua Potable. Aui, donde vivimos (Salobrena) en nuestra primera casa y además todos los nuestros vecinos no tienen aqua Potable. Recibimos aqua de Itrabo en depósitos.
Que podemos hacer? Gracias
Estimados Señores Harald:
Por favor, póngase en contacto con nuestro despacho a través del correo electrónico moyamarin@moyamarinabogados,
facilitándonos la documentación de AFO elaborada por ese arquitecto técnico para poderles asesorar. Sin otro particular, un cordial saludo.
Hola,
Estoy interesado en adquirir una finca rustica de unos 10000m2 que contiene una casa sin registrar, construida aproximadamente en 2005. Seria posible conseguir el AFO, Se encuentra en el termino municipal de Colmenar, Malaga.
Muchas gracias de antemano. Un saludo
Estimado Sr. Álvarez,
Para poder asesorarle , necesitaríamos nos facilitara el número de la finca registral,
referencia catastral, copia de escritura antigua si la tiene, coordenadas o ubicación en google maps
etc.. y mándenosla a la dirección de correo electrónico moyamarin@moyamarinabogados.es, le podremos
hacer un informe jurídico sobre la situación de la vivienda en finca rústica. Un cordial saludo.
Buenas noches. Vivienda comprada recientemente, tiene escritura publica y registrada catastralmente tanto la parcela como la edificación. Vivienda aislada en parcela en Caños de Meca (Barbate, Cádiz). ¿Me pueden decir qué documentación hay que aportar al Ayto para conseguir el AFO y aproximadamente a cuánto ascenderian los gastos de las gestiones y tasa de Ayto? La parcela está en suelo urbanizable.
Gracias por la atencion prestada.
Saludos.
Estimado D. Juan:
Nos pondremos en contacto con Vd para pedirle más información sobre su vivienda.
Un cordial saludo.
Buenas,
¿Con el AFO también se puede conseguir la licencia de habitabilidad o de 1° ocupación?
Soy de Chiclana de la Frontera
Gracias y un saludo
Estimado D. Antonio,
No, con el AFO no se puede conseguir eso, pero ya no lo necesita, porque es un certificado concedido por el Ayuntamiento que tiene un “efecto equivalente”. Con el AFO, Vd. puede acceder a los servicios básicos si no los tiene, obligando a las compañías suministradores a que le den servicio (luz, agua…), puede declarar e inscribir la obra construida en el Registro de la propiedad, así como tiene la conformidad del Ayuntamiento que la vivienda que tiene el AFO, cumple los requisitos de habitabilidad, salubridad y seguridad (durante la tramitación del AFO es posible incluso que el Ayuntamiento le requiera para hacer unas obras).
Si necesita más información, escribanos un email a moyamarin@moyamarinabogados.es
Un saludo.
Tengo una parcela en una zona que según el plan especial forma parte de un proyecto de suelo urbano no consolidado somos unos 100 vecinos aproximadamente. podemos solicitar el AFO de manera individual o se tiene que hacer de manera colectiva siguiendo el plan especial? en el caso de seguir el plan especial el Ayuntamiento ejecutará las obras y realizará el proyecto qué pasa si no estamos de acuerdo todos los vecinos que formamos parte de ese plan especial?
Estimada Maria Teresa:
Una compañera se pondrá en contacto con Vd pidiéndole más información para poder asesorarla. Un cordial saludo.
Hola,tengo una vivienda en Antequera,está en suelo rústico,construida en 1987,y está inscrita en el registro de la propiedad,necesitaría afo?puedo hacer reforma en su interior cocina,baño,etc
Estimado Sr. Francisco:
Póngase en contacto con nuestro despacho en el teléfono 950 251 822 o en el mail moyamarin@moyamarinabogados.es
y le asesoraremos. Un saludo.
Hola tengo una vivienda en suelo rústico construí ilegalmente ha prescrito fui al ayuntamiento y legalice hice tanto escriturar como la registre en propiedad y ahora no me quieren dar el papel para solicitar la luz, es eso legal gracias
Estimado D. Bernabé:
Póngase en contacto con nuestro despacho y facilítenos más información y detalles.
Un cordial saludo.
Un artículo muy intereseante.
Suponiendo que se cumplen los requisitos y se consigue el AFO, además de tener acceso a agua y electricidad, el AFO da derecho a solicitar licencia de obras para reformar la casa manteniendo el volumen existente? . No me refiero a mantenimiento. Reforma de cocinas, baños, cambio suelo, etc… Gracias
Estimado Sr.López:
Lamentablemente le informamos que no. Con el AFO se obtiene un certificado de que ha prescrito la infracción urbanística,
y que la Administración tolera su existencia y no lo va a perseguir, pero con el AFO nunca va a conseguir licencia de obras.
Un saludo.
Pero una obra de mantenimiento y conservación si no??
Estimado D. Jose:
En principio sí, pero ¿cuál son sus circunstancias exactamente?. Un saludo
Buenas tardes, me gustaría saber si para incluir una vivienda ilegal que fue construida hace más de 6 años en terreno urbano pero afectado actualmente por el PGOU de la ciudad es necesario el AFO o se puede hacer sin este informe.
Gracias
Estimado Sr. Castro:
Para poder responderle a su consulta necesitamos nos diga dónde se encuentra sita la vivienda
y nos mande documentación que tenga de la misma. Nos quedamos a la espera, un cordial saludo.
Hola, estoy interesada en comprar una finca rústica de 6000 m2 con una vivienda de 65m2, ambos escriturados y registrados en el registro de la propiedad de Coín y con permiso de obra del ayuntamiento de Coín con fecha de Mayo de 2002 para la edificación que consta en escritura y en el informe del ayuntamiento como nave-almacen destinada a vivienda y con certificado de antigüedad de edificaciones del año 2002 expedido por el colegio oficial de peritos e ingenieros técnicos industriales de Málaga. La vivienda tiene escritura pública de obra nueva con fecha de Noviembre de 2006. Cuando he solicitado al ayuntamiento el certificado de inexistencia de expediente sancionador me han dicho que tengo que sacar el AFO también. Me gustaría que me asesoren porque me he quedado un poco sorprendida con la respuesta del ayuntamiento y me gustaría saber si realmente es necesario. Gracias de antemano.
Estimada Dª Bárbara:
Gracias por contactar con nosotros. Nos pondremos en contacto con Vd a través de e-mail para
pedirle información y así poder asesorarle. Un cordial saludo.
Buenas. Tengo una vivienda totalmente legal en pleno centro de un municipio. Hace unos 15 años realicé una obra para ampliar 5 m2, obra que no es legalizable. Ahora, y después de este tiempo, el ayuntamiento me está pidiendo un AFO para declarar toda la vivienda AFO, no los 5 m2 cuadrados no legalizable, si no toda la casa. Es esto posible? El AFO es para edificaciones ilegales? Para pequeñas obras sin licencia? ???? Muchas gracias
Estimado José Manuel, gracias por ponerse en contacto. Le procedemos a enviar un email donde le responderemos sobre estos extremos. Un saludo
hola, estoy comprando una casa en canillas de aceituno, la casa es legal pero no está registrada en el municipio. entonces no hay afo. ¿Es normal que el vendedor me diga que no es importante y que si quiero puedo hacerlo yo mismo?
Buenos días D. Enzo:
Efectivamente el AFO no es obligatorio pero recomendable, y en caso de que se pudiera hacer lo puede hacer Vd. mismo. Pero ya que compra una vivienda en suelo no urbanizable y que no está inscrita en el Registro de la propiedad, le recomendamos que compruebe estos extremos, y especialmente que ha prescrito la acción que tiene el Ayuntamiento para ordenar la demolición de la misma (en algunos casos, no prescribe nunca).
Si necesita más información, escribanos un email y estaremos encantados de poder ayudarle.
Buenos dias!Hemos comprado una parcela rustica de 700 m con una casa de 120m construida ilegal en el año 2007.Nosotros queremos legalizarla ,fuimos a un arquitecto y nos dijo que se puede legalizar con el AFO.Primer paso pedir certificado a las companias de aqua y luz certificado de posibilidad de acometida,ya que la casa no tiene ni luz ni aqua.El de luz salio pozitivo ya que hay acometida el de aqua negativo,con motivo que la casa no se encuentra en la areea de cubertura aunque todos los vecinos tienen aqua de la red publica.Prezentamos el AFO en el ayudamiento con el permiso del aqua negativo.Que posibilidad tenemos de que la casa se legalize???
Estimada Sra Mirela:
Nos ponemos en contacto con Vd en su dirección de correo electrónico para intentar asesorarla. Un cordial saludo.
Hola, antes que nada agradecerles su disposición para asesorar en temas tan complejos para los ciudadanos.
Mi consulta es la siguiente estoy interesada en adquirir una propiedad que está en diseminados de mi localidad (Lucena – Córdoba) es una parcela que incluye una vivienda a la que según he acordado con el vendedor le haremos escritura de obra nueva antigua el mismo día que se formalice en notaria el contrato de compraventa, esto ya me confirman que no hay problema porque la vivienda está reconocida por mi ayuntamiento y lleva años pagando IBI.
El escollo o duda que tengo para adquirirla es que la parcela forma parte de un terreno mayor proindiviso junto con otras 4 parcelas con casas y mi pregunta es si presentando un AFO individual o conjunto podriamos conseguir segregar cada propiedad y que se reconociera ya a todos los niveles como propiedad independiente a las demás.
Estimada Dª Raquel:
Le podemos asesora atendiéndole por privado. Póngase en contacto con nuestro departamento
de urbanismo, facilitándonos documentación al correo electrónico moyamarin@moyamarinabogados.es
Gracias un cordial saludo.
Buenos dias , me piden en el ayuntamiento de Sanlúcar de Barrameda un AFO de una explotación ganadera legalmente autorizada en la Junta de Andalucia , aquello está calificado como suelo rustico NO URBANIZABLE , calificado como suelo de uso agricola y GANADERO
En dicho terreno tenemos una explotación avicola y equina(Un caballo), el AFO es con la intención de solicitar la acometida de agua y luz para los animales.
Es posible hacer un AFO de la cuadra del caballo?
Estimado Sr. Cuevas:
Le hemos mandado un e-mail pidiéndole documentación para ver la viabilidad del AFO. Un cordial saludo.
Buenas tardes, estamos pensando en comprar una finca rústica en la que hay una vivienda que está registrada en el registro como vivienda rural desde 1989, la casa tiene contador de agua y contador de luz, pero mi pregunta es si la compramos para solicitar el agua y la luz nos pedirían el AFO las compañías? O solo tendríamos que realizar un cambio de titularidad? Actualmente creo que los contratos se dieron de baja hace unos meses.
Estimada Sra. Elisabeth:
Le respondemos por privado. Un cordial saludo.
Buenas noches. Tenemos casa de aperos de 50 m2 en zona no urbanizable de especial protección. La casa se construyó en 1986 para alojar una caravana y un tractor. La superficie de la finca es de 7500 m2 aprox. El uso es agrícola, cultivamos todo el año las frutas y hortalizas de temporada, tanto en invierno como en verano.
Queremos ver si es posible cambiar su uso de casa de aperos a casa habitable. Estamos en proceso de solicitar luz y agua para exploración agrícola y una vez obtenido intentar transformar la casa de aperos en casa vivibe legal. No queremos una gran casa si no una casita de campo humilde y pequeña donde vivir los meses de verano. Es posible?
Estimado D. Carlos:
Si quiere mándenos toda la información y documentación por correo electrónico
y le contestaremos dándole nuestra opinión y presupuesto en su caso. Un cordial saludo.