Elevación a público de un contrato de compraventa otorgado con alguien que ha fallecido.

Abogados en Almería » Noticias » Elevación a público por herederos

            Una compraventa puede perfectamente celebrarse entre dos partes a través de contrato privado, pero para que tenga efectos “erga omnes”, es decir que la venta que se haya firmado tenga efectos ante todo el mundo, y se pueda inscribir en el Registro de la Propiedad, protegiéndolo frente a terceros, es necesario se otorgue Escritura Pública.

¿Una parte puede obligar a otra a otorgar Escritura Pública?

              A parte de que es muy común que en un contrato privado se estipule como cláusula, que las partes se obligan a elevar a público el presente contrato,  las partes intervinientes posteriormente pueden exigirse mutuamente el cumplimiento de las obligaciones derivadas de aquél, entre las que se encuentra la exigencia de su formalización de forma pública (artículos 1.279 y 1.280 del Código Civil).

 

               Por otro lado, en aquellas escrituras en que se reconoce la existencia de una disposición o contrato anterior (artículo 1.224 del Código Civil), supone un reconocimiento de sus efectos, que siendo negocios bilaterales requiere que concurran al otorgamiento de la escritura todos los que fueron parte o sus herederos. (artículos 1261 y siguientes.)

 

¿Puede obligarse a los herederos a elevar a escritura pública un contrato firmado por su pariente fallecido?

           Los contratos no sólo obligan a las partes que lo firman, si no también a sus herederos (artículo 1.257.1 del Código Civil).  Por lo que en caso de que haya fallecido uno de los contratantes, sus herederos pueden ser obligados a otorgar escritura pública.

¿En qué plazo?

               Si el contrato se perfeccionó en su día , con la entrega de la posesión, precio etc… no habrá plazo , dado que según el Tribunal Supremo, esto es una facultad, por lo que no puede haber prescripción alguna: Así la sentencia del Supremo de 10 de octubre de 2011 precisa que “en torno a la cuestión de elevar a escritura pública un documento privado , es doctrina de la Sala que los contratos constituyen un todo orgánico, supeditadas las cláusulas accesorias a la que forma el núcleo, la obligación principal, causa del concurso de voluntades, y que el pacto de elevar a escritura pública lo convenido en el documento privado es una facultad más que una obligación, aunque no se exprese especialmente, y mientras subsista la vigencia del contrato y el ejercicio de los derechos y obligaciones a que haya dado nacimiento, pervive también el pacto accesorio de poder ser instrumentado públicamente, sin que el no haber hecho uso de ella enerve la acción que corresponda [ Sentencias, entre otras, de 30 abril 1955 ); 9 mayo 1970 ; 12 febrero 1975 y 14 febrero 1986 )».”.

               Sin embargo, si el contrato privado no terminó de perfeccionarse (porque no se entregara el precio o la entrega de la posesión) sí tendría el plazo de prescripción de cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación, artículo 1964.2 del Código Civil, para ser compelidos a otorgar Escritura Pública.

 

                   Moya & Marín Abogados.

 

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