Elevación a público de un contrato de compraventa otorgado con alguien que ha fallecido.
18 mayo, 2021
Una compraventa puede perfectamente celebrarse entre dos partes a través de contrato privado, pero para que tenga efectos “erga omnes”, es decir que la venta que se haya firmado tenga efectos ante todo el mundo, y se pueda inscribir en el Registro de la Propiedad, protegiéndolo frente a terceros, es necesario se otorgue Escritura Pública.
¿Una parte puede obligar a otra a otorgar Escritura Pública?
A parte de que es muy común que en un contrato privado se estipule como cláusula, que las partes se obligan a elevar a público el presente contrato, las partes intervinientes posteriormente pueden exigirse mutuamente el cumplimiento de las obligaciones derivadas de aquél, entre las que se encuentra la exigencia de su formalización de forma pública (artículos 1.279 y 1.280 del Código Civil).
Por otro lado, en aquellas escrituras en que se reconoce la existencia de una disposición o contrato anterior (artículo 1.224 del Código Civil), supone un reconocimiento de sus efectos, que siendo negocios bilaterales requiere que concurran al otorgamiento de la escritura todos los que fueron parte o sus herederos. (artículos 1261 y siguientes.)
¿Puede obligarse a los herederos a elevar a escritura pública un contrato firmado por su pariente fallecido?
Los contratos no sólo obligan a las partes que lo firman, si no también a sus herederos (artículo 1.257.1 del Código Civil). Por lo que en caso de que haya fallecido uno de los contratantes, sus herederos pueden ser obligados a otorgar escritura pública.
¿En qué plazo?
Si el contrato se perfeccionó en su día , con la entrega de la posesión, precio etc… no habrá plazo , dado que según el Tribunal Supremo, esto es una facultad, por lo que no puede haber prescripción alguna: Así la sentencia del Supremo de 10 de octubre de 2011 precisa que “en torno a la cuestión de elevar a escritura pública un documento privado , es doctrina de la Sala que los contratos constituyen un todo orgánico, supeditadas las cláusulas accesorias a la que forma el núcleo, la obligación principal, causa del concurso de voluntades, y que el pacto de elevar a escritura pública lo convenido en el documento privado es una facultad más que una obligación, aunque no se exprese especialmente, y mientras subsista la vigencia del contrato y el ejercicio de los derechos y obligaciones a que haya dado nacimiento, pervive también el pacto accesorio de poder ser instrumentado públicamente, sin que el no haber hecho uso de ella enerve la acción que corresponda [ Sentencias, entre otras, de 30 abril 1955 ); 9 mayo 1970 ; 12 febrero 1975 y 14 febrero 1986 )».”.
Sin embargo, si el contrato privado no terminó de perfeccionarse (porque no se entregara el precio o la entrega de la posesión) sí tendría el plazo de prescripción de cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación, artículo 1964.2 del Código Civil, para ser compelidos a otorgar Escritura Pública.
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Buenos días, mi marido y su hermana heredaron unas tierras al 50% y ahora la hermana quiere venderle su parte de algunas tierras al hermano mediante contrato privado. Al no estar nada registrado tendrían los herederos de mi marido algún problema el día que esté fallezca?
Estimada Dª Marta:
Lo mejor sería obviamente escriturarlos
en intentar inscribir esas fincas, dado
que puede ser una complicación para los herederos.
Un cordial saludo.
Buenos días,
Tenemos una situación donde dos cónyuges vendieron el inmueble al Señor Javier por contrato privado. Se pago al momento del contrato 40 mil y se acuerda pagar 1.000 cada mes durante 60 meses para pagar un total de 100.000. Pero uno de los cónyuges muere antes de los 6 años pero el comprador sigue pagando las cuotas mensuales al cónyuge vivo.
Ahora se quiere elevar a público el contrato porque ya se pagaron los 100.000 con las cuotas que se acordó por contrato pero el testamento del cónyuge fallecido indica que su pareja tendrá usufructo vitalicio y sus dos hijos son herederos por partes iguales.
Entonces, ahora no sabemos que hacer porque ya se pago todo pero ahora la cónyuge viva tiene usufructo del inmueble y los hijos heredaron a partes iguales.
Que opciones tendríamos para registrar la propiedad a nombre del comprador?
Estimado Charlie:
Deberían requerir a todos los herederos para que les otorgue
escritura pública, y si no emprender acciones judiciales.
Sin otro particular, un cordial saludo.
Buenos días,
somos 3 hermanos, uno de ellos tiene una propiedad con escritura pública a su nombre pero nos pertenece a los 3. Para evitar problemas futuros hemos pensado realizar un contrato privado. ¿ es buena opción ?
Estimada Dª Lucía:
Sí, pero pongan que ese contrato privado se deberá elevar a público
si una de las partes lo requiere. Un cordial saludo.
en 1979 mi suegro pidio un subsidio o ayuda estatal de vivienda a nombre de mi esposo para comprar un piso a nombre de mi esposo el cual quedo hipotecado a la caja del mediterraneo, como el iba a vivir en ese piso con mi esposo y los demas hermanos y mi suegra todos firmaron un documento privado donde dice que ellos pagaran el piso y que en el futuro si los padres en este caso «mi suegra y mi suegro» solicitaran a mi esposo la devolución del inmueble, este esta obligado a devolverlo. Hace 4 años mi suegro fallecio y se acepto la herencia sin mencionar nada al respecto. ahora despues de estos años mis cuñados han solicitado al banco una copia de este documento que al parecer se hizo solo para efectos fiscales y alegan que el inmueble es de la madre. Es importante mencionar que el inmueble se pago con dinero que aporto y en efectivo durante todos esos años mi esposo y que se lo entregaba a mi suegro quien lo ingresaba en una cuenta bancaria que estaba a nombre de mi esposo, de donde se pagaba tambien el ibi de dicho inmueble. Inmueble donde vive mi suegra desde hace 27 años y que mi esposo vivió tambien allí hasta hace 7 años que nos casamos y como mis suegros no querian mudarse a otra propiedad, nos dejaron a nosotros vivir en una casa que tienen en la playa. Ahora mis cuñados nos quieren hechar de la casa de playa y mi suegra no se quiere ir del piso propiedad de mi esposo. La pregunta es con ese documento mi suegra o sus hermanos podrian iniciar una acción legal y quedarse con la propiedad del bien. Que podemos hacer si mi suegra no se quiere mudar de casa y nosotros tampoco.
Estimada Abi:
Deberían consultar a un abogado de su zona y acreditarlo bien
todo. Un cordial saludo.
Buenas tardes
Nuestro padre le compró, mediante un contrato privado de compraventa, una casa a sus tres hermanos. Todos ellos han fallecido.
Nos han comentado que para llevarlo a «publico» se necesita la «confirmacion» de los hijos de esos hermanos. Es asi?
La otra duda es que uno de esos hermanos tenía sólo un descendiente y también ha fallecido. Sería necesario en este caso contactar con los hijos de este ultimo fallecido ( serían los nietos de unos de los hermanos) ? O sólo deben presentarse para llevarlo a publico los primeros descendientes de estos tres hermanos?
Gracias por vuestro tiempo y saludos
Estimado Paul Valentín:
Tienen que otorgar escritura todos los herederos
de sus tíos. Si el hijo de uno sus tíos
ya ha fallecido, el heredero en su caso será el nieto
o quien tenga el derecho sucesorio de su tío. Un cordial saludo.
Hola, Mi abuela compro una casa en contrato privado de Compraventa ante notario hace ya 50 años. Desde esa fecha y a dia de hoy Todo bajo su nombre (IBI, gas, electyricidd, agua , etc..). hace unos años ella fallecio y nos dejo como herederos universales a sus nietos pues mi padre ya habia fallecido antes que ella. Los vendedores originales estan ya fallecidos y dejaron en su testamento SOLO a sus 3 hijos de los culaes 1 esta tambien fallecido. ¿Como se puede elevar a publica esta compraventa habiendo fallecido uno de los hijos de los vendedores originales.?
Los restantes 2 hijos estan de acuerdo en elevar a publica la compraventa. Mi duda es cual es la situacion si la 3ra hija esta fallecida.
Estimado Ernesto Paul:
Deben elevar a pública la escritura los herederos
legales de los vendedores. Si una de las hijas ya está
fallecida, habrá que ver quién son sus herederos legales.
Un cordial saludo
Buenos días,
Mis padres, ya fallecidos, adquirieron una finca en el año 1966 en escritura privada (los vendedores también han fallecido). En el año 1967 construyeron en ella una casa.
Con la escritura de aceptación de la herencia de mis padres se ha realizado también la declaración de obra nueva terminada correspondiente a dicha casa.
Quisiera registrar dicha propiedad (finca y casa) ¿Cómo debo proceder?
Estimado D. Juan T.del Puerto.
Deberían comprobar si está inscrita o inmatriculada esa
finca y a nombre de quién. Si está inscrita a nombre de los
antiguos vendedores, debería intentar que sus herederos le otorguen
escritura. Un cordial saludo.
Hola buenas tardes. a ver si me puede ayudar con un problema. mi padre le compro a mi abuelo hace más de 25 años una casa y nunca elevaron el contrato a público solo un contrato privado de compra venta hoy en día no hay buena relación con los herederos que tendría que hacer mi padre para escriturar dicha vivienda
Muchas gracias de antemano
Un saludo
Buenos días Jordan,
Su padre tendrá que instar un procedimiento y que le otorgaran escritura.
Le recomendamos se ponga en contacto con un despacho de abogados de su localidad.
Un cordial saludo.
Buenos días,
Mis padres compraron una casa hace más de 40 años que nunca escrituraron,sí guardan contrato de compra venta y todas las letras de cambio .El año pasado mi padre enfermó y decidieron escriturar la casa,han pasado más de 15 meses y aún estamos igual que al principio ya queel vendedor falleció y está habiendo problemas en localizar a los herederos,o al menos eso es lo que nos transmiten los abogados.A día de hoy por desgracia mi padre ha fallecido y otra cosa que no hicieron fue testamento, con lo cual estamos atados de pies y manos sin poder hacer nada con el tema de la herencia.Habría alguna manera de acelerar este proceso porque después de 15 meses ya es desesperante el no tenerlo resuelto
Muchas gracias por todo.
Un saludo.
Estimada Arantxa
Buenas tardes y gracias por su consulta;
Los pasos a seguir serían, primero, hacer declaración de herederos de su padre, y una vez que se pueda aceptar la herencia, adjudicarse la vivienda que en su día compraron. Posteriormente, para poderla inscribir a su nombre, habría que iniciar un expediente de sucesión del tracto.
Todo ello es un proceso que no es breve, lleva su tiempo. Si están interesados contactenos. Un cordial saludo
Buenas tardes,
Mi padre y mis tías, heredaron una casa de mis abuelos. Hicieron escritura de herencia, y elevaron a escritura pública el contrato de compraventa de dicha vivienda que es de protección oficial. Desgraciadamente el año pasado falleció mi padre, por lo que mi hermana y yo que somos sus herederas hemos realizado escritura de herencia ante notario y hemos procedido a llevar la documentación al registro de la propiedad, donde ya aparecemos como propietarias. Nosotras tenemos que hacer lo mismo que hizo mi padre en su momento de elevar a publico el contrato de compraventa de la vivienda o no sería necesario?
Muchas gracias.
Un saludo.
Estimada Dª Jenny:
Si su padre inscribió esa elevación a público de la escritura,
no es necesario. Sin otro particular, un cordial saludo.
Hace 3 años hicimos mi hermano y yo un contrato de compra y venta de un local y hace unos meses mi hermano a fallecido y yo quiero escriturar ese local a mi nombre pero en la nota simple aparece como nuda propiedad los hijos como y como usufructo mi madre y como usufructo vitalicio expectante su exmujer ( nos dijo que estaba ya separado) Que puedo hacer para elevar a escritura pública? Yo le pague a él el local en dinero de mi cuenta ahora que puedo hacer? Un saludo
Estimada Dª Ana:
Para poder asesorarle tendríamos que ver la nota simple del local, si tiene
contrato de compra a su hermano y el justificante del pago.
Mándenos si quiere la documentación y el resto
de información a moyamarin@moyamarinabogados.es
Un saludo
Ante todo felicitarle por su web. Buenos días. Somos cinco hermanos y uno ha fallecido. Tenemos unas tierras heredadas de mi padre pero sin escrituras. Mi hermano fallecido figuraba en el catastro y pagaba el IBI. Era soltero y sin hijos. Como nos ponemos los cuatro hermanos en el catastro y lo quitamos a el. Gracias de antemano
Estimado Sr. Alcaraz:
Gracias por contactar con nosotros. Según el contenido de su consulta entendemos que habría
que hacer un expediente de declaración de herederos de su hermano. No obstante, ya le hemos
contactado para en su caso darle cita y presupuesto. Sin otro particular, un cordial saludo.
Hola!
Mi tia falleció y dejó como herederos a sus dos hermanos (mi padre y mi otro tio). Antes de fallecer había firmado un contrato de arras por la venta de una parcela rústica, y recibido una parte del precio a la firma de ese contrato.
Resulta que ahora nos comentan que los herederos deben pagar en el impuesto de sucesiones tanto por la parcela en si, como por el dinero que recibió del contrato de arras y que está en la cuenta bancaria.
No sería mas lógico tener que pagar solo por el valor de la parcela menos el valor del contrato de arras (computándolo como una deuda)?
Que opinan ustedes?
Gracias, un saludo.
Estimado Sr. Javier:
Gracias por su consulta. Le hemos respondido por privado.
Un cordial saludo.
Buenas noches, hace 6 años los hermanos hicimos un documento privado de partición de herencia. Ahora unos quieren elevarlo a público y otros no, Qué se puede hacer, se puede obligar a firmar para hacer documento público? En caso de no poder obligar, si lo firman los demás sería válido? Gracias
Estimada Doña Macarena;
Gracias por su consulta.
El documento privado, si está bien hecho, es válido. Pero hay que elevarlo a público con la firma de todos los herederos.
En caso de que alguno/s, no quieran, hay que interponer un proceso judicial para obligarlos. Si quiere póngase en contacto
con nosotros para facilitarle presupuesto. Sin otro particular, un cordial saludo.
Buenas tardes, necesitamos hacer escrituras de herencia, la persona fallecio en 1989, y uno de los bienes(cochera no lo escrituro), existe contrato de compraventa, al ir al registro mercantil por una nota simple aparece que ese bien esta embargado ya que en el registroconsta a nombre de la constructora, necesitariamos saber como proceder, ya que hemos tenido noticia de esto ahora, y nosotros hemos abonado impuestos, comunidad etc.. desde que se compro tenemos justificantes de todo
Estimada Dª Pilar:
En respuesta a su consulta, le indicamos que, respecto a la herencia, se puede aceptar incluyendo la cochera, pero para inscribirse habría que tramitar un tracto sucesivo.
Sobre el asunto del embargo habría que ver el documento de compra y los recibos pagados, para interponer una tercería de dominio.
Un cordial saludo.
Buenas tardes. mi padre le compro a su hermano unas fincas que heredaron de mis abuelos mediante escritura privada, mi tio murio y ahora mis primos dicen que ellos no firman nada que ellos no sabian lo que su padre vendio ni como, mi padre tiene las escrituras privadas firmadas por los dos y un testigo que tambien murio y ere el marido de su hermana de mi padre. Esas escrituras se firmaron por los años 64 a 70 mi padre las tiene a su nombre en el catastro y paga el IBI tambien siempre hizo el la PAC y desde que el se jubilo hacemos la PAC mi hermana y yo cada uno lo suyo ya que lo tenemos partido unos 22 años. ahora queremos vender algunas tierras y escrituralas, pero mis primos se niegan a firmar y a mi tia ( mujer de mi tio que esta en una residencia no le dejan firmar).
Como podemos gestionar esto
Estimado D. Pablo:
Le hemos respondido por privado a su correo electrónico. Un cordial saludo.
Hola, tengo un contrato privado de la compraventa de un inmueble.En su momento los vendedores fueron mis hermanos. Me gustaría realizar escritura pública pero uno de mis hermanos falleció y su heredero no hizo aceptación de herencia. Es necesario que el heredero realice la aceptación de herencia o se puede continuar con el proceso sin su firma?
Estimado Sr. Sendoa:
Ya le hemos respondido a su consulta por correo electrónico. Un cordial saludo.
Buenos días. Mi madre quiere vender una parcela rústica no urbanizable heredada de sus padres, ya fallecidos sin testamento.
Aunque tiene varios hermanos cada uno ha hecho uso de su herencia sin hacer ningún tipo de documentación. La parcela figura a nombre de mi madre en el Catastro.
¿La puede vender en contrato privado? luego si quiere el comprador no hay problema en elevarlo a público.
Muchas gracias.
Estimada Dª Angela:
En realidad debería regularizarlo todo incluso aunque vendiese a través de contrato privado.
Si quiere que le asesoremos, mándenos toda la información a moyamarin@moyamarinabogados.es
Buenas tardes. Hace unos días he procedido a un contrato privado para vender el piso de mi madre que estaba en una residencia. Para esto dispongo de un poder general cedido por mi madre y todos los hermanos están de acuerdo con dicha venta. El caso es que hace pocos días mi madre ha fallecido y no sé que debo hacer en este caso pues todavía no se ha aceptado la herencia. Quisiera saber si en el momento de aceptación de la herencia se puede otorgar escritura pública al comprador de la vivienda.
Estimado D. Rafael:
Le hemos respondido por privado. Reciba un cordial saludo.
Buenas tardes:
Quiero comprar una parcela a una persona que ha realizado aceptación de herencia, pero todavía no ha podido hacer cambio en el registro de la propiedad ya que su madre, dueña originaria, falleció en octubre de 2021 y parece que la ley marca que para cambiar el nombre en el registro deben pasar dos años.
Es decir, hasta octubre de 2023 no se podría cambiar el nombre. Me preguntaba si sería posible hacer el contrato de compraventa igualmente poniendo en alguna cláusula la obligatoriedad de cambiar el nombre en el registro de la propiedad por parte del vendedor, o si podría hacerlo yo con el contrato directamente. Y en caso afirmativo, quería saber si esto supone algún peligro importante para mí.
Muchas gracias
Estimada Eugenia:
Lo de la espera de 2 años no lo dice ninguna Ley, no sabemos de dónde lo habrán sacado. Le recomendamos
se asesore bien antes de firmar nada. Un cordial saludo.
Buenos días:
En 1964 se realiza una compraventa de una parcela en documento privado, y nos planteamos elevarlo a documento público, con el inconveniente de que el vendedor falleció en 1977.
La herencia del vendedor en 2021 no se repartido, no existiendo declaración de herederos, siendo por ello una herencia subyacente. El vendedor tenía más de 15 hijos, y la mitad de ellos ya han fallecidos, y incluso ha fallecido partes de sus nietos. Por tanto, localizar a todos los herederos actuales es tarea imposible.
¿Se puede hacer algo para elevar a público el documento privado de compraventa?
Estimada Dª Sarmiento:
Debería intentar localizar a los herederos vivos
y a los descendientes de los fallecidos y requerirles (con ayuda
de detectives o empresas especializadas en dicha búsqueda).
Sin otro particular, un cordial saludo.
He presentado contrato privado de herencia y pagado impuesto de sucesiones, a la espera de que firmen el otro heredero y su hijo (legatario de una casa ) y paguen sus impuestos ya que han pedido prórroga. Una vez lo firmen el contrato privado puedo llevarlo al notario mi 50 por ciento para así poder registrarlo. Puedo obligarles a ir al notario?
Estimada Dª Blanca:
En caso de que no lo hagan, puede Vd plantearse interponer
un pleito para obligarles y en último término que el juez
lo otorgue en sustitución. Un cordial saludo.
Localizados los herederos, ¿Podría alguno de ellos renunciar en favor del resto a esta parte de la herencia que ahora «aparece»?
Estimada Dª Margarita:
No la entendemos del todo, por poder, podrían, sí. Pero no sabemos qué tiene que ver con lo que hemos comentado.
Un cordial saludo.
Buenas noches, tenemos una propiedad desde hace más de 25 años, que compramos con contrato de compraventa privado. Llevamos desde entonces pagando Ibi a nuestro nombre, y queremos hacerle las escrituras ante notario. Pero el vendedor murió hace más de 10 años. Como se puede resolver esto?
Estimado D. Álvaro,
Localizando a sus herederos y requiriéndoles a ellos. En caso
de no querer de forma amistosa, se les debería interponer un procedimiento.
Un cordial saludo
Buenas tardes,
El socio de mi abuelo y mi abuelo firmaron un documento privado en el que se acordaba que una finca pasaba a pertenecerle a mi abuelo,era propiedad de ambos(y descendientes).Mi abuelo murió y el socio no elevó el documento a público,por lo que en el registro de la Propiedad no se ha cambiado la titularidad.No localizamos a sus herederos para que lo eleven a público.Que cabe hacer?
Estimada Dª Ángeles:
Lo lamentamos, pero no podemos ayudarle a localizar a los herederos del socio de su abuelo. Pruebe
a través de Registros públicos (Registro de la Propiedad, Registro Civil, Padrón Municipal etc…) acuda a una
agencia de detectives etc.. Una vez los tenga localizados para poder emplazarlos, sí pueden plantear
un pleito tal y como describimos en el post. Un saludo y suerte.
Buenas tardes,
Mi hermano firmó como comprador en un contrato privativo de compra venta de un terreno. Tras su fallecimiento, su esposa y heredera renuncia en favor de nosotras las hermanas del fallecido. Es posible renombrar ese documento con la simple voluntad dada por escrita de la heredera?. Gracias.
Estimado D. JC:
Necesitamos conocer los detalles. Si es tan amable, mándenos
toda la documentación a moyamarin@moyamarinabogados.es
Un cordial saludo
Buenas noches:en 1994 herede una parcela rústica mediante escritura de herencia, con lo cual, en el registro consto como propietario.
En 1994 la vendí mediante contrato de compraventa, con entrega inmediata del bien y cobro del mismo.
Durante varios años insisti al comprador a escriturar, con respuestas siempre negativas (supongo que para ahorrarse Notaría e impuestos).
Dejando el tema por imposible opté por olvidarme del asunto.
En 2011 falleció el comprador.No comentaron nada (con su esposa tenían GANANCIALES).
En 2014 falleció su esposa.
Los hijos, herederos, tampoco comentan nada de esta parcela.Pasados seis años, 2020, al heredero que le ha tocado, me pide escritura .Me manda una nota simple del registro, con fecha 27 de junio del 2014 que la parcela aparece a mi nombre .
Yo sorprendido, me pregunto, porque tarda seis años en pedirme escritura?, quizá porque hace más de nueve años que falleció el comprador, y estaría exento de pagar el ITP?.
Tengo obligación de concederle escritura siendo vendida a su padre en contrato de compraventa, redactado por un gestor, explícito y completo, con entrega del bien y cobro del mismo en el momento de la firma?.
Me preocupa hacienda, después de tantos años.
Muchas gracias y perdón por extenderme. Un saludo.
Estimado D. Antonio,
Le respondemos por privado. Un cordial saludo.
Buenos días, en 2005 falleció un tío mío y mi padre y sus hermanos repartieron su herencia, incluida una casa, mediante documento privado de reparto, tras declaración de herederos. Está casa no se ha vendido y sigue en el catastro y el registro de la propiedad a nombre de mi tío Mi padre falleció en 2018 y sus herederos no incluimos está parte de la casa en el documento público de reparto que hicimos antes notario, por desconocimiento de la la existemcia este documento privado. Mi pregunta es si podríamos usar este documento privado de reparto de 2006 para hacer una adicción a la herencia que hicimos en notaría tras el fallecimiento de mi padre .
Buenos días Delfin:
Puede ser, pregunte a dicho Notario. Un cordial saludo