Compraventa de vivienda en suelo rústico

22 noviembre, 2018
Abogados en Almería » Noticias » Compraventa de vivienda en suelo rústico

casa-en-suelo-no-urbanizable

Cosas que debe saber antes de comprar una casa en el campo

Un cortijo en el campo, con piscina, jardín, árboles, en un entorno inmejorable, es el sueño de muchas personas, pero también si no se tiene cuidado, se puede convertir en una pesadilla. La mayoría de las casas rurales están construidas en suelo no urbanizable, muchas de ellas sin licencia y sin que se puedan legalizar a posteriori.

En algunos casos, con el transcurro de unos años, las acciones prescriben, y los propietarios materializan esos derechos sin problema (el cortijo no se puede demoler, ni te pueden imponer una multa), pero en otros casos, las acciones son imprescriptibles, y un futuro adquiriente de la misma (que ni siquiera la construyó) puede enfrentarse a una orden de demolición muchos años después (a pesar de la gran inversión que desembolsó en la compraventa).

Es por ello que le recomendamos que mire con mucho cuidado la documentación del cortijo (si tiene escritura o no, si es sólo de la parcela o también aparece declarada la vivienda), si está inscrita o no en el Registro de la propiedad, que compruebe la información catastral y lo que es más importante: el suelo en el que está ubicada y la normativa que le resulte aplicable (en el planeamiento general del municipio en el que esté situada).

No porque tenga escritura, haya una licencia, o incluso esté inscrita en el Registro de la propiedad, quiere decir que la vivienda sea necesariamente legal. Recuerde que, en suelo no urbanizable, no está permitido (salvo excepciones) el uso residencial. Tampoco el que haya muchas viviendas construidas en los alrededores, quiere decir lamentablemente que el suelo sea urbano.

Asimismo, si constata que la vivienda está situada en suelo no urbanizable, debería de averiguar si éste es de especial protección, así como la antigüedad de la edificación (y si lo puede acreditar de alguna manera). Y ello porque habría que comprobar si en el año que se construyó la misma existía o no la especial protección, y si en general han prescrito las acciones que tiene el Ayuntamiento, tanto para imponer una multa como para ordenar la demolición de lo indebidamente construido.

Además del riesgo de la multa y la posibilidad de demolición, la compra de una vivienda ilegal, tiene otros inconvenientes como que no se podrá declarar nunca la obra nueva, ni inscribirla en el Registro de la propiedad, ni tener acceso a los servicios básicos municipales (luz, agua, alcantarillado…).

Si necesita asesoramiento, no dude en contactar con nosotros.

Comentarios

Al enviar un comentario aceptas la política de privacidad y RGPD.

 *Las respuestas dadas por Moya & Marín en este blog tienen carácter orientativo, estando sujetas a las eventuales variaciones que puedan surgir una vez estudiado el asunto en profundidad con toda la información/documentación facilitada. 

Información básica sobre protección de datos:
Responsable: Moya & Marín
Finalidad: Prestación de servicios requeridos
Destinatarios: No se cederán datos a terceros.
Derechos: Tiene derecho de acceso, rectificación y supresión

 

 

21 Comentarios

  1. Carolina

    Hola
    Quería hacer una consulta.
    Estoy interesada en comprar una finca de 14.000 m con una vivienda declarada con papeles de más de 20 años y con 2 construcciones más en Vejer de la frontera, aun no se si es rústico normal o protegido, por la zona hay más viviendas.
    Se podría hacer mejoras en las construcciones? Como me informo del tipo de suelo que es? Tengo la nota simple de la finca.
    Muchas gracias

    Responder
  2. Soraya

    Buenos días estoy interesada en una finca de 5000 metros cuadrados que tiene una casa de 142m incritos en el catastro ,al igual que tres pequeños almacenes ,cuando he pedido la hipoteca al realizar la tasación me dicen que es un terreno rustico de especial protección,y que la casa tiene registrados 142m y aparece según el tasador que tiene 155m ,me dicen que esos metros de más no son legalizables ,mi duda es el resto de casa estaría bien ?? Es una casa de 1960 no tiene infracción urbanística en el ayuntamiento ,y en la nota simple pone que es urbana pero en las escrituras y la tasación terreno rustico de especial protección,me dicen que eso es la finca que la casa si que está en terreno urbano ,podría comprarla sin problemas ???

    Responder
    • Moya Marín Abogados

      Estimada Dª Soraya:
      Le hemos respondido por e-mail pidiéndole una serie de información.
      Sin otro particular, un cordial saludo.

      Responder
  3. Antonio

    Buenas
    Estamos interesados en comprar una antigua escuela de equitación, lleva años abandonada y tiene varias reformas pendientes de hacer, el caso es que tanto en la nota simple como en el catastro aparece como suelo urbano, pero el uso es para escuela de equitación, hostelería o turismo rural. Mi consulta es si, una vez comprada, podríamos vivir ahí sin problemas. Muchas gracias de antemano

    Responder
    • Moya Marín Abogados

      Muchas gracias por contactar con nosotros,

      En principio no creemos que haya ningún problema en que vivan en la escuela. Pero si quieren transformar la escuela, o realizar algún tipo de obras, habría que ver si es compatible el cambio de uso con el Planeamiento actual de su municipio. Y en ese caso, habría que hacer un cambio de uso a vivienda.

      Si quiere díganos localización exacta (dirección, municipio, provincia), y le pasaremos presupuesto por averiguar los usos y construcciones autorizados en esa zona.

      Sin otro particular,

      Un saludo

      Responder
  4. marta

    Quiero comprar en Mallorca, una parcela en rustico normal, 3500 m2 y caseta de 35 m2. En el catastro figura como vivienda, y en la escritura como casa de aperos.
    Si hago una pequeña reforma (cocina y baño), en caso de que el ayuntamiento me de permiso, puedo tener problemas de demolición?. es de 1989

    Responder
    • Moya Marín Abogados

      Estimada Dª Marta:
      Para poder asesorarla necesitaríamos ver exactamente la calificación
      del terreno en el título y la referencia catastral, y comprobar
      la normativa urbanística aplicable. Pero el hecho de que la vivienda/caseta
      sea muy antigua no quiere decir que las obras que haga ahora sean legalizables.
      Un cordial saludo

      Responder
  5. Andrea

    Buenas tardes,
    Estoy interesada en adquirir una casa en terreno rústico común (no protegido) en la comunidad valenciana, de la que finalizó la obra en el año 2010 (hay fotos del 24 de agosto 2010 que prueban que estaba terminada). En la nota simple consta que iba a construirse una casa de aperos de 25m2 pero el dueño hizo una casita de 54m2 y piscina, con lo que se le sancionó con una multa por la infracción en su día (el dueño no tiene la documentación respecto a la multa). Mi pregunta es si una vez se realiza una sanción como es el caso, el proceso queda abierto a posible orden de demolición aunque por tiempos haya prescrito. Y en caso afirmativo, otra pregunta es si en caso de que consigamos registrarla, si igualmente podría llegar una orden de demolición una vez registrada. Gracias de antemano y un saludo.

    Responder
    • Andrea

      Se me olvidó comentar que en el catastro consta que la casa es de 2015, aunque como digo, hay fotos que demuestran que fue construida antes de agosto del 2010. Tampoco sé si ésto puede causar futuros problemas en cuanto a tema legislativo y posible futura legalización.

      Responder
    • Moya Marín Abogados

      Estimada Dª Andrea:
      Nos ponemos en contacto con Vd a través del correo electrónico. Un saludo.

      Responder
  6. Cristina Mora Argiles

    Hola,
    es posible cambiar el registro de una casa rústica a vivienda? Qué coste aproximado tiene realizar el cambio?

    Responder
    • Moya Marín Abogados

      Estimada Sra. Mora:
      No es tan fácil. Dependerá de sus circunstancias. Mándenos la documentación que tenga de la finca
      , referencia catastral, nº registral de finca, copia de escritura de c-v, de declaración de obra nueva
      etc a la dirección de correo moyamarin@moyamarinabogados.es. Y le podremos intentar asesorar. Sin otro
      particular, un cordial saludo.

      Responder
  7. Jaime

    Tengo vista una vivienda cueva de mas de 300 años de un famiiar en zona rustica y esta escriturada desde por lo menos 80 años pasaria algo para reformarla me podian contactar por telefono o correo electronico un saludo

    Responder
  8. José manuel

    Buenos días e comprado una parcela de 5000 mil metros en ella se encuentra una casa derruida .quiero saber si la puedo reconstruir el ayuntamiento me a dicho q no porq no aparece en el catastro , que puedo Acer gracias

    Responder
    • Melani

      Hola!
      Estoy interessada en comprar un terreno de 5000 m con varias edificaciones , una casa de 129 mts, una piscina y un par de casetas de aperos de unos 20 mts.
      El tema es que no existe un certificado de antigüedad , el año de construcción según lo que pone en el catastro es del 1972.
      El tema es el siguiente: si yo adquiero esta finca aunque no tenga cédula de habitabilidad, lo que me preocupa es si podrían hacerme derribarla después de tantos años?
      Gracias

      Responder
  9. Pedro

    Buenos días , me gustaría saber, quiero comprar una casita de campo que está en suelo rústico esta compuesta una casa de 82 m2 del año 2003 y otra de anexa de 34m2 del año 1994 parcela de 910m2 según ayuntamiento ya ha prescrito dos aljibes superficies certificados por arquitecto y topógrafo fuera de ordenación no escrutada ni escriturable pero todo prescrito según sertificacion urbanística de ayuntamiento no Tiene sanción de demolición mi pregunta es puedo comprarla sin ningún problema de de molicion ni sanción económica gracias saludos pedro

    Responder
    • Moya Marín Abogados

      Estimado D. Pedro:
      Deberíamos tener más información para poder asesorarle.
      ¿Dónde está sita la casa de campo? ¿qué documentación tiene? Facilítenos
      toda la documentación que tenga: certificados de los técnicos, escritura,
      referencia catastral, nota simple etc, notificaciones del Ayuntamiento, etc
      .. a moyamarin@moyamarinabogados.es
      Un cordial saludo

      Responder

Enviar un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

Responsable » Moya & Marín
Finalidad » Prestación de servicios requeridos
Legitimación » tu consentimiento
Destinatarios » No se cederán datos a terceros.
Derechos » Tiene derecho de acceso, rectificación y supresión

Otros artículos de interés

Demanda y denuncia

Cuándo es útil interponer una denuncia en un reclamación civil.   Primero, vamos a comenzar recordando la diferencia de ambos conceptos: Una denuncia no es otra cosa que poner en conocimiento de la autoridad...

Si continuas utilizando este sitio aceptas el uso de cookies. más información

Los ajustes de cookies de esta web están configurados para "permitir cookies" y así ofrecerte la mejor experiencia de navegación posible. Si sigues utilizando esta web sin cambiar tus ajustes de cookies o haces clic en "Aceptar" estarás dando tu consentimiento a esto.

Cerrar